שאלות ותשובות, השקעה בקרקע פרטית בהפשרה

מתי יבנו בפועל?
אף אחד לא יכול להתחייב על תאריך מדויק – בדיוק כמו שמי שקנה קרקע בשדה דב לפני 10–12 שנה לא ידע מתי יבנו, אבל היום מחזיק נכס ששווה פי כמה.
מה שכן אפשר להגיד: ככל שהוודאות התכנונית מתקדמת, כך עולה ערך הקרקע, והאקזיט מתקרב. מניסיון בעסקאות דומות – מדובר לרוב על אופק של 5–7 שנים לאקזיט משמעותי. לרוב, מי שמחכה יותר מרוויח יותר.

האם הקרקע חקלאית?
בנראות אולי כן, במהות – לא.
מדובר בקרקע שכבר עברה שינוי ייעוד והפקדות של תוכניות מתאר – כלומר היא נמצאת בתוך תהליך תכנוני ברור שמוביל להפיכתה לזמינה לבנייה. זה בדיוק ההבדל בין "שדה חקלאי" לבין קרקע בהפשרה עם עתיד נדל"ני מוגדר.

מה המשמעות של "עירוב שימושים"?
המשמעות היא שהקרקע תאפשר שילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה, ודיור מיוחד (דיור מוגן)
אי אפשר להתחייב מראש אם המשקיע יקבל דירה, משרד או שטח מסחרי, אבל מה שכן ברור, תהיה הקצאה שוות ערך על פי שמאי התוכנית.
כלומר, מי שיש לו מספיק קרקע ליחידת מגורים יקבל זכויות שוות ערך, אם בדירה, אם במשרד, אם בשטח מסחרי. הערך נשמר, הצורה משתנה.

מתי אפשר למכור?
בכל רגע נתון – מהרגע שהקרקע רשומה בטאבו על שם המשקיע, היא נכס לכל דבר.
אפשר להחזיק עד סוף התהליך, ואפשר למכור בכל שלב , אפילו מחר בבוקר , לרוב ברווח לעומת מחיר הרכישה הראשוני.

כמה מטרים כדאי לקנות?
תיאורטית אפשר לקנות כל כמות, אך בפועל מומלץ לרכוש חלק מינימלי שיכול לייצר זכות ממשית, לרוב סביב 100–150 מ"ר.
מי שרוכש פחות – יקבל שטחים קטנים יותר (כמו משרד קטן או מסחר מצומצם).

בגדול? אתם יכולים לרכוש גם 10 מ"ר בקרקע…
כמובן, ככל שהחלק גדול יותר – כוח המיקוח מול יזמים בעתיד גדול יותר.

איזה ביטחון יש על הכסף שלי?
העסקה מתבצעת כמו כל עסקת מכר דירה "יד שנייה":

• נחתם חוזה מכר מול בעל הקרקע.
• הכסף מופקד בנאמנות אצל עורכי הדין עד להשלמת העסקה.
• נרשמת הערת אזהרה בטאבו לטובתך, ובהמשך גם רישום מלא.
  בפועל – הבטוחה המשפטית זהה לרכישת דירה רגילה.

מתי מבצעים את התשלום?
עם חתימת ההסכם. העסקה מתבצעת בפעימה אחת: משלמים – ומקבלים קרקע פרטית רשומה.
אין תשלומים עתידיים, אין ארנונה ואין החזקה שוטפת.

האם יש מימון או משכנתא על קרקע כזו?
בדרך כלל לא. רכישת קרקע בשלביות כזו מתבצעת בהון עצמי.
יחד עם זאת, לפעמים ניתן להיעזר בהלוואות חוץ־בנקאיות או שעבוד נכסים אחרים לצורך מימון.

כמה אפשר להרוויח?
אי אפשר להתחייב על מספרים, אבל ההיסטוריה ברורה:
משקיעים שנכנסו לקרקעות בשלבים מוקדמים נהנו מתשואות של עשרות ואף מאות אחוזים.
הסיבה פשוטה , ככל שנכנסים מוקדם יותר, משלמים מחיר נמוך יותר. כשהקרקע מתקדמת לשלבים מתקדמים (תוכנית מפורטת/היתרי בנייה) – ערכה מזנק משמעותית.

מה ההבדל בין השקעה בקרקע כזו לבין דירה על הנייר?
בדירה על הנייר, אתה קונה כמעט במחיר מלא, עם ודאות גבוהה אבל רווח קטן, אם בכלל.
בקרקע בהפשרה , אתה קונה במחיר נמוך משמעותית, עם ודאות נמוכה יותר אבל פוטנציאל רווח הרבה יותר גבוה.

מי מלווה אותי בתהליך?
כל עסקה מתבצעת עם ליווי משפטי מלא, חשבון נאמנות, שמאי תוכניות, ועדכונים שוטפים.
אנחנו דואגים שכל משקיע יקבל שקיפות מלאה וליווי אישי, עד לרגע שבו הקרקע הופכת ל"אקזיט אמיתי".

השורה התחתונה

השקעה בקרקע בהפשרה היא הזדמנות חד־פעמית לקנות בזול נכס שעתידו ברור, ולהרוויח מהדרך התכנונית.
מי שמחפש ודאות מוחלטת – יקנה דירה מוכנה במחיר שוק.
מי שמחפש להקדים את השוק ולהרוויח הרבה יותר, זו בדיוק ההזדמנות בשבילו.

הכתבה נועדה לספק מידע כללי ולהעשיר את הידע של המשקיעים בתחום הקרקעות.
אין לראות בתוכן זה ייעוץ משפטי או התחייבות כלשהי.
חשוב לדעת – הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית, וכל השקעה מחייבת בדיקה וליווי מקצועי מתאים.