תוכן
ומדיה

פגשנו את עו"ד אלעד וייסטוך המסכם עבורכם את הדברים החשובים שיש לקחת בחשבון כאשר מוכרים דירה בבניין שעובר תהליך של תמ"א 38:

בשוק הנדל"ן של היום ניתן למצוא רבים וטובים אשר יש להם דירה ישנה או מעוניינים לרכוש דירה לצרכי השקעה, בבניין באזור העומד בפני פינוי בינוי או תמ"א 38,
אשר יעלו את ערך הדירה. עסקה שכזו עשויה להיות משתלמת במיוחד לאור עליית ערך הדירה הצפויה במידה רבה של ודאות. ניתן לראות שבניינים הנמצאים באזורים מתחדשים או שעומדים בפני התחדשות עירונית, נמצאים בעלייה מתמדת של ערך הדירה, אשר כמובן הולכת וגדלה ככל שהפרויקט מתקדם.
חשוב לדעת כי רווחיות העסקה עשויה להיות נפגעת באופן לא צפוי כתוצאה ממיסוי שיחול על העסקה, ועל כן על המוכר לכלכל את צעדיו בתבונה.

באופן כללי מכירת דירה בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובניה או בפרויקט פינוי בינוי, יכולה להתבצע בשלושה שלבים שונים במהלך הפרויקט:

בשלב ראשון שבין חתימת ההסכם ועד הוצאת היתר בנייה לפרויקט, ככל שלמוכר זוהי דירתו היחידה ולא עשה שימוש בפטור ממס שבח במהלך ה-18 חודשים האחרונים, המוכר יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח עד לסכום מסוים. הפטור לא יחול על הזכויות בנייה החדשות שבעצם מקבלת הדירה החדשה שתתקבל בפרויקט. בשורה התחתונה ככל שהמכירה תהיה בסכום של לא יותר מ-2.1 מליון לא יהיה תשלום של מס שבח.

בשלב השני בין הוצאת היתר בנייה ועד לסיום הבנייה, העסקה לא תהיה פטורה בכלל ממס שבח והמוכר יצטרך לשלם סכום לא מבוטל מתוך מחיר העסקה לצרכי מיסים.

בשלב השלישי לאחר סיום הפרויקט, המוכר יצטרך להמתין 18 חודש מיום קבלת הדירה כדי לקבל פטור ממס שבח לדירה יחידה. מכירה בשלב שלפני כן לא תהיה זכאית לפטור, ושוב ישולם סכום גבוה של מס שבח מתוך המכירה.

בעלי דירות המעוניינים להמתין לעליית ערך הדירה מוטב שידעו את השיקולים השונים ואת ההשלכות מבחינת דיני המס הרלוונטיים. 

*מאמר זה לא מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני ולא ניתן להסתמך עליו ככזה.

עו"ד אלעד וייסטוך מתמחה בעסקאות נדל"ן שונות ומייצג בעלי דירות בעסקאות מכירת דירות ותמ"א 38. ניתן ליצור קשר לייעוץ ראשוני בטלפון 03-6122111.