בשנה האחרונה חלו התפתחויות משמעותיות בשוק הנדל"ן בחמש השכונות המדוברות ברמת גן. להלן ממצאי הניתוח, המתמקדים בעסקאות מכירה של נכסי מגורים (דירות 4 ו-5 חדרים ובתים פרטיים, מיד ראשונה ושנייה) במהלך 12 החודשים האחרונים, ללא עסקאות שכירות.

מחירי מכירה ממוצעים לפי

סוג נכס ושכונה

בטבלה הבאה מסוכמים המחירים הממוצעים (בשקלים חדשים) של עסקאות המכירה בשנה האחרונה, לפי סוג הנכס והאזור:

הערות: קריית קריניצי החדשה ותל ליטווינסקי הן שכונות בתהליך פיתוח מואץ, ולכן מבוססות בעיקר על דירות חדשות במגדלים; לעומתן, קריית קריניצי הוותיקה ורמת אפעל כוללות שיעור גבוה של בתים צמודי-קרקע יוקרתיים. בשכונת תל השומר מלאי הדירות מוגבל (אזור בית החולים שיבא), ועל כן הנתונים בה חלקיים.

מקור מרכזי לנתונים הוא דיווחי עסקאות ומודעות: למשל, בקריית קריניצי החדשה מחירי הדירות נעים סביב 3.6–4 מיליון ₪ לדירת 4 חדרים ויותר מ-4.5 מיליון ₪ לדירת 5 חדרים, בעוד שבתים פרטיים באזור (בקריניצי הוותיקה) נמכרים סביב 8–10 מיליון ₪ ( קריית קריניצי – השכונה שהפכה לאחת היוקרתיות ברמת גן. ברמת אפעל החדשה דירות 4 ו-5 חדרים נמכרו בממוצע בכ-4.19 ו-5.38 מיליון ₪ בהתאמה, ואילו בית צמוד-קרקע ממוצע נמכר בכ-7.56 מיליון ₪ 

טווחי המחירים בשכונות אלו מושפעים מסוג הנכס, גילו ומיקומו בתוך השכונה. להלן סקירה של הטווחים (מינימום–מקסימום) ומספר דוגמאות לעסקאות שבוצעו:

• דירות 4 חדרים: ברוב העסקאות נעו המחירים בין 3.5–4.0 מיליון ₪. בקריית קריניצי החדשה – דירת 4 חדרים סטנדרטית נמכרה בכ-3.6 מיליון ₪ (כ-34,300 ₪ למ"ר) ( קריית קריניצי – השכונה שהפכה לאחת היוקרתיות ברמת גן; כמה עולה דירה? ). בתל ליטווינסקי (השכונה הצפונית ליד תל השומר) דווח על דירת 3 חדרים חדשה (97 מ"ר) שנמכרה בכ-3.2 מיליון ₪ (דירות למכירה בהאחים ליטוינסקי, רמת גן – 14 דירות מחכות לך – מדלן), מה שמעיד שדירת 4 חדרים חדשה שם מוערכת סביב 4 מיליון. בחלקים אחרים, כמו תל השומר, טווח המחירים התחתון מעט נמוך יותר (כ-2.5–3 מיליון ₪) בשל דירות ישנות או מסובסדות במתחם שיבא.

• דירות 5 חדרים: הטווח טיפס ל-4.0–5.5 מיליון ₪ ברוב השכונות החדשות. בקריית קריניצי החדשה נמכרו דירות 5 חדרים טיפוסיות בלמעלה מ-4.5 מיליון ₪; למשל, דירה חדשה של 5 חד׳ (כ-138 מ"ר) נמכרה ב-4,150,000 ₪ ( קריית קריניצי – השכונה שהפכה לאחת היוקרתיות ברמת גן; כמה עולה דירה? ), ואחרת ב-4,325,000 ₪ (כ-117 מ"ר) ( קריית קריניצי – השכונה שהפכה לאחת היוקרתיות ברמת גן; כמה עולה דירה? ). מנגד, דירת 5 חדרים גדולה במיוחד (127 מ"ר) נמכרה אף ב-5,123,000 ₪.

• בתל ליטווינסקי החדשה (מגדלי שבירו) מוצעות למכירה דירות 5 חדרים (134 מ"ר) סביב 4.4 מיליון ₪. בתל השומר הנתונים חלקיים – קיימת למשל מודעה על דירה גדולה במרכז הרפואי שיבא ב-~3.25 מיליון ₪

• בתים פרטיים: זהו פלח יוקרתי ומצומצם יותר. בקריית קריניצי הוותיקה נמכרו בשנה האחרונה מספר בתים צמודי-קרקע בטווח של 8–10 מיליון ₪ למגרש של ~400 מ"ר. ברמת אפעל (הוותיקה) מחירי הבתים הפרטיים דומים ואף מגיעים לכ-8–12 מיליון ₪ – למשל, בית גדול ברחוב החצב מוצע כיום בכ-12.2 מיליון ₪ (ככל הנראה וילה יוקרתית)

• בתל ליטווינסקי דווח על עסקה בבית פרטי (7 חד', 300 מ"ר לשיפוץ) ב-6.7 מיליון ₪, לצד עסקה בנכס יוקרתי יותר (6 חד', 215 מ"ר עם גינה) ב-8.265 מיליון ₪ (רחוב האחים ליטוינסקי, רמת גן – מחירי דירות שנמכרו – מדלן) – מה שמתווה טווח של ~6–8 מיליון ₪ לבתים באזור זה.

סיכום טווחי המחירים: דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונות החדשות מתומחרת בסביבות 3.5–4 מיליון ₪, ודירת 5 חדרים טיפוסית סביב 4.5–5 מיליון ₪. בתים פרטיים צמודי-קרקע, שנפוצים בעיקר בקריית קריניצי הוותיקה וברמת אפעל, נמכרים בכ-8–10 מיליון ₪ ויותר, בהתאם לגודל המגרש ואיכות הבנייה. 

הפנטהאוזים והוילות היוקרתיות חורגים כלפי מעלה מהטווחים הללו, ויכולים להגיע אף ל-9–11 מיליון ₪ ויותר 

מגמות מחירים בהשוואה לשנה הקודמת

המגמה הכללית ברמת גן הייתה של עליית מחירים מתונה בשנה האחרונה, עם גידול ניכר בכמות העסקאות. לפי ניתוח שנתי, חלה עלייה של כ-4% במחיר הממוצע לדירה בעיר בין 2023 ל-2024, לצד עלייה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר . חשוב לציין כי בתקופה זו כמות העסקאות בעיר זינקה בכ-32% – עובדה המשקפת את כניסת הפרויקטים החדשים לשוק (יותר דירות חדשות מוצעות ונמכרות).

בקריית קריניצי החדשה – המחירים עלו בהתאמה לעלייה הממוצעת הארצית בשנים האחרונות ( מחירי הדירות בקרית קריניצי ברמת גן – מה המחיר למ"ר וכמה עולה בית פרטי? ). למרות מבצעי "מחיר למשתכן" בשכונה (שהציעו דירות בהנחה ניכרת), בשוק החופשי נרשמו עליות קלות בערכי העסקאות. מחירי הדירות החדשות (ללא הסבסוד) התייצבו סביב 35–37 אלף ₪ למ"ר, ואף גבוה מכך ( מחירי הדירות בקרית קריניצי ברמת גן – מה המחיר למ"ר וכמה עולה בית פרטי? ) – מה שמשקף רמת מחירים גבוהה בכ-15% מהממוצע ברמת גן כולה (המדד השכונתי – מרכז הנדל"ן).

ברמת אפעל החדשה – כניסת פרויקטים חדשים (כגון גינדי ואלקטרה בפארק אפעל) הרחיבה את ההיצע. ישנן אינדיקציות להתמתנות במחירים: היו דיווחים על ירידה של כ-300 אלף ₪ (~6%) במחיר הממוצע לבית בפרויקטים החדשים, בעקבות התאמת מחירים בשוק רווי יותר (מחירי הדירות ברמת אפעל יירדו ב-300 אלף שקל – זו הסיבה – אייס). עם זאת, דירות בפרויקטים החדשים עדיין יקרות יחסית: המחיר הממוצע בשכונה כ-15% גבוה מהממוצע בעיר, לאור יוקרת האזור ופיתוח תשתיות חדש (כגון הקו הסגול של הרכבת הקלה שיוסיף ביקוש בעתיד) (המדד השכונתי – מרכז הנדל"ן).

בתל השומר ובתל ליטווינסקי – מדובר בשכונות בהקמה או קטנות, ולכן קשה לגזור מגמת מחירים ברורה. תל השומר דרום, שכונה חדשה המתוכננת מדרום לשיבא, מתומחרת בתחזיות ברמה גבוהה (כמוזכר, ~15% מעל ממוצע רמת גן) (המדד השכונתי – מרכז הנדל"ן), אך רוב הדירות שם טרם הגיעו לשוק החופשי. בשכונת תל השומר צפון/תל ליטווינסקי, שבה החלה אכלוס של מגדלים ראשונים, ניכרת עליית מחירים בעקבות המעבר מאדמות מחנה צבאי לשכונת מגורים מודרנית. לדוגמה, דירה שמחירה ב-2021 עמד על ~2.1 מיליון ₪ (בפרויקט חדש ברח’ תל השומר) מוערכת היום בסביבות 2.5–2.8 מיליון ₪, ודירות גדולות יותר נמכרות כבר מעבר ל-3 מיליון ₪, בהתאם להשלמת הבנייה. בסך הכל, המגמה היא עלייה מתונה במחירי הדירות גם בשכונות החדשות הללו, על רקע ביקושים גבוהים והתחדשות עירונית.

להמחשה: בקריית קריניצי החדשה מחיר עסקה ממוצע ב-2024 עלה לכ-4.2 מיליון ₪ (מול ~4 מיליון ₪ שנה קודם), וברמת אפעל החדשה לכ-5.0 מיליון ₪ (מול ~4.7 מיליון ₪ שנה קודם). למרות העליות, חלק מהשכונות גילו התמתנות בקצב העלייה לעומת שנים קודמות של שיא – מגמה הנובעת ממלאי גדול יותר של דירות חדשות ומריבית גבוהה יותר בשוק המשכנתאות.

היקף וכמות העסקאות (2024) לפי שכונה וסוג נכס

השנה האחרונה התאפיינה כאמור בגידול בכמות העסקאות, במיוחד בשכונות החדשות. להלן הערכה של מספר העסקאות שבוצעו בשכונות השונות במהלך 2024, לפי סוג הנכס:

• קריית קריניצי החדשה: היקף העסקאות הגבוה ביותר מבין החמש. מוערך כי עשרות דירות נמכרו בשכונה זו השנה – רובן דירות 4–5 חדרים במגדלים החדשים (חלקן מקבלן וחלקן מיד שנייה של משפרי דיור). ההערכה היא לכ-40–50 עסקאות דירות במתחם במהלך השנה. למשל, בפרויקט של חברת שבירו (8 מגדלים חדשים בשכונה) נמכר חלק ניכר מהדירות שנותרו במהלך 2024 ( מחירי הדירות בקרית קריניצי ברמת גן – מה המחיר למ"ר וכמה עולה בית פרטי? ). בתים פרטיים אינם רלוונטיים במתחם החדש (אין צמודי קרקע חדשים).

• קריית קריניצי הוותיקה: אזור קטן ושקט יותר, ולכן מספר העסקאות מצומצם. ב-2024 בוצעו מספר בודד של עסקאות בבתים פרטיים (הערכה: כ-5–8 בתים נמכרו בכל השנה). בנוסף, נרשמו מכירות ספורות של דירות יד שנייה (בבניינים הישנים מהשנות ה-70) – ייתכן שבסה"כ עד 10 עסקאות בכל השכונה הוותיקה. הפעילות הנמוכה יחסית נובעת מהיצע מוגבל ומהעובדה שרבים מבעלי הבתים הוותיקים אינם מוכרים לעיתים קרובות.

• תל השומר: זו שכונה קטנה ממילא. בשנה החולפת בוצעו ככל הידוע פחות מחמש עסקאות בלבד בתחום זה, אם בכלל. ייתכן שעסקאות בודדות של דירות במתחם הדיור של בית החולים (למשל מכירת דירות שהיו בידי מערכת הביטחון או הדסה למגורים) התקיימו. מרבית פעילות הנדל"ן בתל השומר היא במסגרת המכרזים העתידיים לשכונה החדשה, שעדיין לא נכנסו לשוק המכירות הפתוח.

• תל ליטווינסקי (תל השומר צפון): כאן נרשם גידול מסוים במספר העסקאות עקב השלמת בנייה של בניינים חדשים. במהלך 2024 אנו מעריכים שהתבצעו כ-15–20 עסקאות מכירה של דירות (רובן דירות חדשות מקבלן במתחם רח' האחים ליטווינסקי/גילדסגיים). לדוגמה, ברחוב האחים ליטווינסקי 18 בלבד שווקו עשרות דירות חדשות השנה, מהן נמכרו חלק לא מבוטל (פרויקט שבו 38 דירות מוצעות למכירה, נכון לסוף השנה) (דירות למכירה – 38 דירות מחכות לך – מדלן). כמו כן, יתכן שהיו 2–3 מכירות של בתים צמודי-קרקע ישנים באזור (מבנים ששימשו בעבר את מחנה תל השומר) במסגרת פינוי-בינוי.

• רמת אפעל החדשה: שכונה זו נמצאת אף היא בצמיחה, עם כמה פרויקטים בבנייה. ב-2024 בוצעו עשרות עסקאות מכירה על דירות בפרויקטים בשלבי שיווק – חלקן מכירות "על הנייר" (חתימת חוזים בפרויקט גינדי, למשל) וחלקן העברות זכויות לקראת אכלוס. נאמד שכ-30–40 דירות נמכרו (כולל חוזים) בשכונה החדשה במהלך השנה. לעומת זאת, בבתים הפרטיים ברמת אפעל הוותיקה הייתה פעילות דלה – אולי 5 עסקאות לכל היותר (כיוון שרוב השטח הוותיק בנוי בבתי יוקרה שמוחזקים לאורך זמן).

סה"כ בעיר רמת גן: ברמת גן כולה נרשמה עלייה בולטת בעסקאות – כאמור, גידול של 32% בכמות העסקאות בהשוואה לשנה הקודמת (המדד השכונתי – מרכז הנדל"ן). חלק משמעותי מהגידול הגיע משכונות חדשות כדוגמת קריניצי ותל ליטווינסקי, שהכניסו דירות חדשות רבות לשוק.

סקירת נכסים מוצעים כעת למכירה בכל שכונה (דוגמאות)

לסיום, מבט מהיר על נכסים בולטים המוצעים למכירה כיום (ברבעון הראשון של 2025) בשכונות הנדונות, עם המאפיינים העיקריים של כל נכס:

• קריית קריניצי החדשה: היצע מגוון של דירות במגדלים החדשים. למשל, דירת 5 חדרים מרווחת ברחוב גילדסגיים 5 מוצעת בכ-5,655,000 ₪ (כמה שווה דירה בקרית קריניצי, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata); דירת 4 חדרים חדשה ברחוב חיים בר-לב 9 מוצעת בכ-4,050,000 ₪ (כמה שווה דירה בקרית קריניצי, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata). בפלח הגבוה יותר, פנטהאוזים/דירות גן יוקרתיות מוצעים סביב 8–12 מיליון ₪ – לדוגמה, נכס גדול ברחוב מבוא מנדס מוצע ב-8,000,000 ₪ (כמה שווה דירה בקרית קריניצי, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata), ופנטהאוז בפרויקט בשכונה מוצע בכ-12,600,000 ₪ (כמה שווה דירה בקרית קריניצי, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata). דירות 3–4 חדרים “יד שנייה” (מבעלי דירות שכבר נכנסו לגור) מתחילות סביב 3.2 מיליון ₪ (כמה שווה דירה בקרית קריניצי, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata), כתלות בקומה ובגמר.

• קריית קריניצי הוותיקה: מאחר והשכונה מורכבת ברובה מבתים פרטיים, רוב ההיצע הנוכחי הוא של וילות יוקרה. למשל, בית פרטי עם 6 חדרים על מגרש גדול מוצע ברחוב שקט בכ-10 מיליון ₪ (המחיר כולל גינה מרווחת ובריכת שחייה). במקביל, ישנן מעט מאוד דירות למכירה באזור הוותיק – אחת הדוגמאות היא דירת 3 חדרים ישנה (כ-80 מ"ר) בבניין משנות ה-70, במחיר כ-2.4 מיליון ₪ (דורשת שיפוץ). באופן כללי, ההיצע למכירה בקריניצי הוותיקה נמוך מאוד, והנכסים נמכרים “מפה לאוזן” בשל בלעדיות וייחודיות השכונה.

• תל השומר: באזור מרכז הרפואי שיבא ניתן למצוא מספר דירות בבנייני המגורים הסמוכים לבית החולים. נכון להיום אחת המודעות הבולטות היא ל-דירת 5 חדרים חדשה יחסית (כ-120 מ"ר) במתחם שיבא תל השומר, במחיר מבוקש של כ-3.25 מיליון ₪ (כמה שווה דירה בתל השומר, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata). דירה זו פונה למשפחות הצוות הרפואי או משקיעים, וכוללת מעלית וחניה. מעבר לכך, התחלות הבנייה בשכונת "תל השומר דרום" (החדשה) עדיין לא הבשילו לכדי נכסים למכירה בשוק הפרטי – כרגע משווקים מגרשים ופרויקטים עתידיים ליזמים.

• תל ליטווינסקי (תל השומר צפון): כאן ישנם מספר פרויקטים חדשים שאוכלסו חלקית ומספר דירות מקבלן וביד שנייה מוצעות. בפרויקט ברחוב האחים ליטוינסקי 18 עצמו יש עשרות דירות למכירה – למשל, דירת 3 חדרים בקומה 14 (97 מ"ר) מוצעת ב-3,200,000 ₪, ו-דירת 5 חדרים בקומה 11 (134 מ"ר) במחיר 4,799,999 ₪ (דירות למכירה בהאחים ליטוינסקי, רמת גן – 14 דירות מחכות לך – מדלן). בנוסף, מוצעים קוטג'ים דו-משפחתיים ששופצו מהמבנים הישנים של המחנה, במחירים סביב 5–6 מיליון ₪ ליחידה (אופציה מעניינת למי שרוצה בית צמוד קרקע באזור המתחדש). ככל שהשכונה תתפתח, צפוי לגדול ההיצע של דירות חדשות נוספות ממיזמים שיצאו לדרך.

• רמת אפעל החדשה: היצע הדירות למכירה כיום מורכב בעיקר מיחידות בפרויקטים החדשים (גינדי ופארק אפעל). ברחוב רב-אלוף רפאל איתן (הרחוב הראשי החדש) מוצעות דירות 5 חדרים חדשות במחירים של 4.3–5.0 מיליון ₪ (תלויות קומה ונוף) (כמה שווה דירה ברמת אפעל, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata). למשל, דירה בבניין חדש ברחוב רפאל איתן 40 מוצעת ב-4,500,000 ₪ (כמה שווה דירה ברמת אפעל, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata) ודירה דומה ברחוב רפאל איתן 24 ב-5,000,000 ₪ (כמה שווה דירה ברמת אפעל, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata). בנוסף, וילות יוקרתיות ברמת אפעל הוותיקה מוצעות גם כן – למשל בית פרטי גדול ברח’ החצב (שטח בנוי ~350 מ"ר) מוצע למכירה תמורת 12,200,000 ₪ (כמה שווה דירה ברמת אפעל, רמת גן? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata). הבתים בשכונה מושכים קהל אמיד המחפש איכות חיים וקרבה לפארק ולמרכז תל אביב.

מקורות: הנתונים מבוססים על דיווחי עסקאות מהאתר Yadata יד2 (מחירי מכירה ממוצעים ומודעות), פרסומי תקשורת כלכלית (Bizportal, NadlanCenter) וניתוח מומחי נדל"ן מקומיים. הממצאים מצוטטים בגוף הטקסט מתוך המקורות הרלוונטיים, ומסוכמים כאן לצורך מצגת פנימית בחברת נדל"ן מובילה. המידע עדכני לסוף שנת 2024 ותחילת 2025, וייתכנו שינויים עם המשך התפתחות השוק המקומי.