כמעט בכל אזור עירוני ישן, בעיקר בערי גוש דן, ניתן להיתקל בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א. אבל בצל היתרונות הכלכליים והחברתיים הרבים שיש להתחדשות העירונית, המורכבות של התהליך טומנת בחובה לא מעט קשיים, אי וודאות וחשש לפגיעה בביטחון הכלכלי ובאינטרס של בעלי הדירות. את המורכבות הזו מנסה לפתור חברת ReBuild שמגדירה מחדש את האופן שבו מתנהל פרויקט של התחדשות עירונית ומייצרת נורמה חדשה וסדורה לניהול וארגון התהליך, החל מהשיח הראשון בנושא בין בעלי הדירות, ממשיך למינוי נציגות ולבחירת בעלי המקצוע השונים וכלה ברגע מסירת המפתח לדירה החדשה – וזאת כשטובת בעלי הדירות והצלחת הפרויקט נמצאים בראש סדר העדיפויות שלה.

ReBuild, שמרכזת את פעילות ההתחדשות העירונית של איש הנדל"ן תום הרוש, מוגדרת פורמלית כ"חברה מארגנת" שתפקידה לארגן ולהוביל מתחמים של התחדשות עירונית. "לארגן זה אומר לנהל את כל התהליך של התחדשות עירונית לטובת בעלי הדירות, מההתחלה ועד לסוף, דרך בחירת בעלי המקצוע הנכונים, העברת המידע הרלוונטי באופן מסודר ועוד, והכול תוך שקיפות מלאה וצמצום אי הוודאות בקרב בעלי הדירות", מסביר בועז זיידל, מנהל פעילות ההתחדשות העירונית בחברה.

בועז, האם תפקיד המארגן, כהגדרתו בחוק, אינו נופל בטריטוריה של החברות היזמיות או של עורכי הדין המייצגים את היזם ובעלי הדירות?
"לא. הצמיחה בתחום ההתחדשות העירונית וריבוי הפרויקטים דווקא הגבירו את הצורך ב'מארגן'. תפקידו של עו"ד היזם הוא לייצג אותו משפטית בהסכמיו מול בעלי הדירות, ותפקידו של עו"ד בעלי הדירות הוא לייצג אותם מול הגורמים הרלוונטיים בתוך התהליך. ה'ארגון' הוא לא תחום ההתמחות שלהם, וזה בעיקר בא לידי ביטוי כשהתהליך נתקע, לרוב בגלל אי הסכמה בין בעלי הדירות. כשזה קורה – וזה קורה כל הזמן – היזם או העו"ד לרוב יעזבו את התהליך או יעבירו אותו לתחתית הרשימה, כי עבורם זה בזבוז זמן ושואב פוקוס מפרויקטים אחרים שמתקדמים מהר יותר. בדיוק כאן נכנס לתמונה ה'מארגן', שכל מיקודו ועיסוקו הוא קידום הפרויקט מצד הדיירים, כאשר ההצלחה מגיעה עם סבלנות, קשב אמיתי וכנה והבנת הדיירים".

ReBuild האיצה והרחיבה את פעילותה לאחר הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהסדירה בחוק את פעילות המארגנים, הנקרא באופן רשמי "חוק ההתחדשות העירונית (הסכמים לארגון עסקאות)", מתוך מטרה להסדיר את ההסכמים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 או פינוי-בינוי בין בעלי הדירות לבין הגורם המלווה אותם לקראת חתימה. חקיקת החוק נבעה בעיקר ממקרים רבים בהם מתווכים או גורמים פרטיים לקחו על עצמם את ארגון הדיירים מול היזם תוך כדי פיזור הבטחות ללא כיסוי והחתמה על הסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן, ודאגה לאינטרס אישי בלבד. למרבה הצער, גם לאחר חקיקה זו ממשיכים לפגוש מקרים רבים כאלו.

אם יש בבעלותי דירה המיועדת להתחדשות עירונית, למה שלא אקדם בעצמי את התהליך?
"לצורך קידום התהליך עם מינימום התנגדויות וקשיים מצד הדיירים יש צורך בניטרליות ומקצועיות. פגשנו המון מקרים בהם הפרויקט תקוע במשך שנים בגלל דיירים שלא מוכנים לשבת באותו החדר בשל סכסוך על 20 שקלים בתשלום וועד הבית, או לחליפין פרויקטים שכבר יצאו לדרך ונתקעו בשלבי קבלת החלטות כי בעלי הדירות לא מסוגלים להגיע להסכמות בשל חששות שישנם דיירים שאינם ניטרליים ומסתירים רווח אישי מאחורי דעותיהם, ואפילו פרויקטים שניסו לקדם בעבר ללא הצלחה והתייאשו באופן מוחלט. בנוסף לכך, אנו רואים שבשל חוסר בקיאות, הדיירים לא מעט פעמים חותמים על הסכמים שאינם לטובתם או ממנים בעלי מקצוע שאינם מקצועיים ופוגעים לעצמם בתהליך. לשם כך, נדרש גורם ניטרלי ומקצועי שיכול לגשר ולשים בצד פערי תקשורת ומידע לטובת קידום הליך התחדשות בצורה מיטבית ויעילה.

"בנוסף, חשוב לזכור ששכר ה'מארגן' כלול בתקציב הכללי של היזם במסגרת הוצאות ארגון מתחם וניהול דיירים ולא מדובר בהוצאה חדשה עבורו. כך נשמרת הניטרליות וה'מארגן' מתמקד בייעול וקידום התהליך".

האם ישנו הבדל מבחינתכם בין התחדשות עירונית במתחם של מספר בניינים (פינוי בינוי) לבין בניין יחיד?
"כמובן. אנו לקראת סיום תקופת התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 ולכן המיקוד היום הוא יותר במתחמי פינוי בינוי הכוללים מספר בניינים בתאי שטח גדולים יותר. המומחיות שלנו באה לידי ביטוי בעיקר בפרויקטים של מתחמי התחדשות עירונית, משום שמאוד קשה להגיע להסכמות ולקדם תהליך במספר בניינים, כאשר הדיירים בדרך כלל לא מכירים את שכניהם ועכשיו צריכים לצאת לדרך משותפת וארוכה יחד".

אז מה בעצם אתם מציעים לדיירים?
"מעבר לליווי, ליחס האישי, להנגשת המידע ולגישור על הפערים השונים הקיימים בתהליך, אנו מציעים את הניסיון שלנו ואת האפשרות לצאת יחד לפרויקט איכותי, יעיל, רווחי ונעים עבור הדיירים. לאורך השנים בנינו מעגל קשרים נרחב שמאפשר לנו לייצר חלופות אטרקטיביות לבעלי הדירות. יש לנו את היכולת לבנות להם סל של הצעות לפי סוג ואופי הפרויקט ואף לצאת איתם להליך תכנון עצמאי ולהגדיל באופן משמעותי מאוד את התמורות שיתקבלו בהמשך מצד היזם. במקביל, כל יזם שמכיר אותנו יודע שאם הוא מקבל מאיתנו הפניה לפרויקט או הזמנה להגיש הצעה במכרז, הוא מקבל פרויקט איכותי שבו בעלי הדירות מבינים את התהליך, יודעים לקבל החלטות ולהגיע להסכמות ושצפוי לו המשך תהליך יעיל ומקצועי".

ReBuild מתמחה בעיקר בערי גוש דן ובאזורי הביקוש אך פעילה בכל רחבי הארץ. "לב העניין בניהול פרויקט התחדשות עירונית הוא לא מיקום הפרויקט, אלא האנשים שלוקחים בו חלק", מדגיש בועז זיידל. "תפקידנו הוא להבין את הכאבים שלהם ולהוביל אותם לתהליך בטוח ויציב, איכותי ומקצועי. אנחנו כאן כדי לייצר סטנדרט של איכות ונורמת עבודה בארגון פרויקט התחדשות עירונית, לא רק מקצועית אלא גם ערכית ואנושית. אסור להיכנס לתהליך הזה בעיניים סגורות והמרכיב האנושי הוא המורכב ביותר בתהליך ודורש סבלנות, אנושיות ומקצועיות ולכן חלקנו בהליך הפיתוח של הפרויקט הוא צורך הכרחי גם מול הדיירים וגם מול היזמים".