קרקעות צהובות: מה זה, מה כבר מאושר, ומה נשאר עד לבנייה?

• “קרקע צהובה” היא בדרך כלל מגרש בייעוד למגורים בתוך תוכנית מאושרת (תב״ע) – כלומר, הייעוד כבר נקבע.

• אישור תב״ע הוא קפיצת מדרגה: הוא מקרב לוודאות תכנונית, אך עדיין יש שלבים חשובים בדרך להיתר בנייה (איחוד וחלוקה, תצ״ר, תשתיות, היטלים).

• למשקיע הפרטי זה אומר פוטנציאל ודאות גבוה יותר מקרקע חקלאית “לפני תב״ע”, אך עדיין קיימים לוחות זמנים, עלויות והחלטות שיש להכיר מראש.

מהי קרקע צהובה?

בז’רגון המקצועי “צהוב” הוא כינוי למגרש שמסומן למגורים בתשריטים/מפות התכנון. ברגע שיש תב״ע מאושרת, הייעוד למגורים כבר נקבע—וזה שונה מהותית מקרקע חקלאית שעדיין ממתינה לשינוי ייעוד. התוצאה: סיכון תכנוני נמוך יותר, אך לא “אפס סיכון” ולא “אפס זמן”.

מה משתנה אחרי אישור תב״ע?

אישור תב״ע (כמו שאושר בקדימה־צורן בנוב׳ 2024) מגדיר עקרונות: ייעוד, זכויות בנייה עקרוניות, קווי בניין, תמהיל יח״ד, הוראות בינוי ועוד. יחד עם זאת, כדי להגיע לשלב היתר בנייה בפועל, עוברים בדרך כלל דרך:

1. איחוד וחלוקה (ללא/עם הסכמת בעלים): סידור מחדש של חלקות/מגרשים לפי תכנון כולל.

2. תצ״ר (תכנית לצרכי רישום): בסיס לרישום זכויות מעודכן בלשכת רישום המקרקעין.

3. הסדרי תשתיות והיטלי פיתוח: כבישים, ניקוז, ביוב, מים, חשמל, תאורה.

4. היטל השבחה וחיובים נלווים: בהתאם לתוכנית ולשומת הוועדה.

5. היתרי בנייה: לאחר עמידה בכל הדרישות, ניתן להגיש בקשות להיתר.

למה זה מעניין משקיעים פרטיים?

• וודאות תכנונית גבוהה יותר – הייעוד למגורים כבר נקבע.

• קיצור שרשרת הסיכון – אין צורך “להמר” אם יתבצע שינוי ייעוד.

• עדיין יש “פער ערך” – בין המצב הנוכחי (לפני היתרי בנייה) לבין קרקע עם היתר/דירה בנויה.

מה עדיין לא מובטח?

• לוחות זמנים: איחוד וחלוקה/תצ״ר/תשתיות לוקחים זמן.

• עלות כוללת: היטלי פיתוח, דמי השתתפות בתשתיות, היטל השבחה, פיתוח סביבתי.

• הקצאה בפועל: עקרונות הקצאה מוגדרים בתוכנית, אך יש לבדוק מנגנון הקצאה סופי.

בדיקות נאותות מרכזיות לפני רכישה

• מסמכי תכנון: תב״ע שאושרה, הוראות בינוי, תשריטים, ייעוד ושטחי בנייה.

• סטטוס איחוד וחלוקה/תצ״ר: באיזה שלב התהליך? מה לוח הזמנים המשוער?

• זכויות ורישום: נסח טאבו עדכני, הערות אזהרה, שעבודים, זכויות דרך.

• היטלים וחיובים: היטל השבחה, היטלי פיתוח/תשתיות צפויים; להבין סדרי גודל.

• מנגנוני הגנה: נאמנות כספים (אם רלוונטי), לוחות זמנים והחזרות, פיצוי מוסכם במקרים מסוימים, ייצוג משפטי מלא.

מיסוי בקליפת אגוז

• מס רכישה: ברכישת קרקע שאינה דירת מגורים קיים לרוב שיעור קבוע (נכון לכתיבה זו מקובל לדבר על 6%), אך שיעורים מתעדכנים מעת לעת—חובה לבדוק לפני רכישה.

• מס שבח: במכירה עתידית; תלוי בפרטים רבים (תאריך רכישה, הוצאות, שינויים רגולטוריים).

• היטל השבחה: עשוי לחול לפי ערך ההשבחה עקב התוכנית.

אין לראות באמור ייעוץ משפטי/מיסויי. יש להיוועץ בעו״ד/יועץ מס מוסמך.

שאלות נפוצות

תוך כמה זמן אבנה?
תלוי היכן נמצאים איחוד וחלוקה/תצ״ר/תשתיות. גם לאחר תב״ע מאושרת נדרש זמן עד היתר.

כמה עוד “עלייות בדרך”?
היטלי פיתוח, היטל השבחה (אם יחול), עבודות מנהליות/רישומיות. חשוב לבנות תקציב שמרני.

האם ההקצאה מובטחת?
תלוי בכללי ההקצאה בתוכנית ובשלבי הרישום. יש לבחון את המסמכים ואת מנגנון ההקצאה.

• מסמכי תכנון מעודכנים (תב״ע/הוראות/תשריטים).

• סטטוס איחוד וחלוקה + תצ״ר.

• נסח טאבו עדכני + בדיקת שעבודים/זכויות דרך.

• אומדן היטלים/חיובים/תשתיות.

• הסכם רכישה + נספחים (מנגנוני הגנה, לוחות זמנים, תנאי יציאה).

• חוות־דעת משפטית/מיסוית.

קרקע למכירה קדימה צורן, קרקעות קדימה-צורן, קרקע צהובה קדימה צורן, מגרש בקדימה-צורן, מתחם H קדימה צורן, מתחם h קדימה צורן, קרקע מתחם H, קרקעות מתחם H, השקעה בקדימה-צורן, Kadima Zoran land for sale, H district Kadima, קרקע למכירה, קרקעות למכירה, קרקע לבניה, קרקע לבנייה, מגרש למכירה, מגרשים למכירה, קרקע צהובה, קרקעות צהובות, קרקע מופשרת, הפשרת קרקע, קרקע חקלאית להשקעה, מגרש לבניית בית, זכויות בניה, אחוזי בניה, מחירי קרקע, מחיר מ״ר קרקע, תשואה על קרקע, השקעה בקרקע, קבוצת רכישה קרקע, קרקע פרטית, קרקע ייעוד מגורים