סקירת שוק הנדל"ן למגורים בגוש דן – עדכון 2025

מגמות עדכניות בשוק הנדל"ן בגוש דן (2025)

שוק הנדל"ן למגורים בגוש דן מפגין בשנת 2025 גמישות ועוצמה, למרות שנה קודמת מאתגרת. בשנת 2024 ראינו התאוששות מרשימה בהיקף העסקאות: נמכרו כ-101 אלף דירות בישראל – זינוק של כ-40% לעומת 2023 (משה נדל"ן מודיעין moshe real estate Israel – קצת נתונים על שוק הנדל"ן 2024). גם בגוש דן נרשמה עלייה בביקוש לדירות, בין השאר בזכות מבצעי מימון אטרקטיביים של הקבלנים ורצון הרוכשים בדירות חדשות עם ממ"ד (מרחב מוגן) (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר). לפי דו"ח יד2, הביקוש לדירות למכירה ב-2024 גדל בכ-37%, בעוד ההיצע נותר דומה – מה שסייע לעליית מחירים מתונה של כ-5% בשנה החולפת. עם זאת, לא בכל מקום הביקוש זהה: דווקא באזור גוש דן, ובפרט בעיר תל אביב, דווח על רמת ביקוש נמוכה יחסית להיצע המקומי. הדבר הוביל לכך שמוכרי דירות יד שנייה באזור נדרשו להתגמש במחיר יותר מאשר בפריפריה. בסך הכל, שוק הדיור התגבר על אי-הוודאות של תקופת המלחמה בסוף 2024, והמחירים המשיכו לעלות ברוב חלקי הארץ. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מחירי הדיור בישראל עלו בממוצע 7.7% בשנת 2024, כשהמחוז שהוביל את העליות הוא מחוז תל אביב עם עלייה שנתית של 10.3%. במבט לתחילת 2025, ניכרת המשכיות של המגמה: בחודשי דצמבר 2024-ינואר 2025 נרשמה עליית מחיר של 1.2% נוספים במדד מחירי הדיור.

עם זאת, חשוב לציין שישנם גם סימני התקררות קלה בסוף 2024: ברבעון האחרון של השנה חלה האטה מסוימת במספר העסקאות לעומת הרבעון שקדם לו (שוק הדיור ממשיך להתקרר – ירידה של 5% בעסקות בינואר – ביזפורטל). בחודש ינואר 2025 אף דווח על ירידה חדה בכמות העסקאות (כ-32% פחות מדצמבר 2024), בין השאר בשל הקדמת עסקאות לדצמבר לפני העלאת המע"מ בתחילת השנה (ירידה דרסטית של 32% ברכישת דירות בינואר 2025 – ynet). כלומר, חלק מהזינוק בעסקאות בסוף 2024 נבע מגורמים חד-פעמיים. יחד עם ריבית בנק ישראל שנותרה גבוהה ברוב 2024, הקונים נהיו זהירים יותר. עדיין, ההיצע בגוש דן מוגבל; קצב התחלות הבנייה בארץ לא הדביק את הביקוש המצטבר, במיוחד באזור המרכז, עקב מחסור בקרקעות ובכוח אדם בענף הבנייה. מצב זה מוסיף לחץ לעליות המחיר בטווח הארוך.

השוואת מחירי דירות בערים בגוש דן

שוק השכירות במרכז הארץ גם הוא רותח: הביקוש לשכירות גדל בכ-22% ב-2024 בעוד היצע הדירות להשכרה אף פחת מעט. מחירי השכירויות בתל אביב וסביבתה המשיכו לטפס (עלייה ממוצעת ~3% בשנת 2024), כשמחוז תל אביב ממשיך להוביל עם שכר דירה חודשי ממוצע הגבוה בארץ (סביב 6,000 ₪ לחודש לדירת 3 חד׳ בת"א) (שכר הדירה בישראל: הערים שהכי התייקרו ב-2024 – ynet) (מחירי השכירות עלו ביותר מ-5% ב-2024 – באיזו עיר העלייה החדה ביותר?). עם זאת, יש לציין שבתל אביב דווקא כוח המיקוח של השוכרים מעט השתפר בשל רמות מחיר גבוהות – בעלי דירות שם מתקשים להעלות מחירים עוד ועוד, בעוד שבערים סמוכות וזולות יותר הכוח בידי המשכירים.

סיכום מגמה: שוק הנדל"ן בגוש דן בשנת 2025 מתאפיין בהתאוששות מפעילות נמוכה ב-2023, עלייה בכמות העסקאות ובמחירים, במיוחד בדירות חדשות. יחד עם זאת, האזור המרכזי (תל אביב וגוש דן) מראה סימנים של התייצבות יחסית לעומת הביקושים הערים בערי הפריפריה. השוק נותר פעיל אך זהיר – רוכשים מנצלים הזדמנויות ומבצעי קבלנים, בעוד המוכרים מוכנים להתגמש קצת במחיר כדי לסגור עסקה.

מחירי דירות: יד ראשונה מול יד שנייה בגוש דן

מחירי הדירות בגוש דן אמנם גבוהים בכל קנה מידה, אך קיימים פערים בין דירות חדשות (יד ראשונה) לדירות יד שנייה וכן הבדלים בין הערים השונות במטרופולין. בשנת 2024 כמעט מחצית מהדירות שנמכרו היו חדשות (קרוב ל-50% – שינוי משמעותי לעומת כ-65%-70% דירות יד שנייה בשנים קודמות) (סיכום 2024 בנדל"ן: 10 הערים שהכי התייקרו השנה). הביקוש למגורים עם ממ"ד, סטנדרט בנייה מודרני ותנאי תשלום נוחים שקבלנים הציעו – כל אלה הגבירו את משקל העסקאות בדירות חדשות (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר). דירות חדשות נוטות להיות יקרות יותר מדירות ישנות באותו האזור, אך הפערים משתנים בהתאם לעיר ולאופי הנכס.

להלן השוואת מחירים כללית (ממוצעי עסקה לדירות 4 חדרים בסוף 2024) בין ערים מרכזיות בגוש דן, כולל אומדן לפער בין דירות חדשות ליד שנייה בכל עיר:

• תל אביב-יפו: העיר היקרה בארץ. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב הגיע לכ-4.88 מיליון ₪ ברבעון האחרון של 2024 (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן). דירות חדשות בפרויקטים יוקרתיים אף יקרות מכך (יש עסקאות שקרובות ל-6-7 מיליון בדירות גדולות ומפוארות במגדלים) ( ת"א בראש, רמת השרון אחריה: שיאניות המחירים של דירות 4 חדרים – גלובס ). לשם השוואה, דירות יד שנייה רבות (בבניינים ותיקים ללא מעלית/ממ"ד) נמכרות במחירים נמוכים יותר, ולעיתים המוכרים התפשרו על הנחה של ~7% מהמחיר המבוקש כדי למשוך קונים (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר). באופן מספרי, פער של מאות אלפי שקלים אופייני: לפי ניתוח יד2, מוכרי דירות יד שנייה בתל אביב הורידו בממוצע כ-291 אלף ₪ ממחיר השיווק כדי לסגור עסקה (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר) – נתון המשקף את הפער בין ישן לחדש ואת הרוויון היחסי בשוק התל-אביבי. כלומר, דירה יד שנייה סטנדרטית יכולה להימכר סביב 4.0-4.2 מיליון ₪, בעוד דירה חדשה דומה (עם מעלית, חניה וממ"ד) תתומחר קרוב ל-5 מיליון ₪ ואף יותר. תל אביב יקרה בכ-30% מהעיר הבאה אחריה במחירים, כך שהפערים משמעותיים ( ת"א בראש, רמת השרון אחריה: שיאניות המחירים של דירות 4 חדרים – גלובס ).

• רמת גן: בעיר השכנה לת"א המחירים גבוהים, אך נמוכים במידה מורגשת מתל אביב. ממוצע דירת 4 חדרים בר"ג בסוף 2024 עמד על כ-3.38 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן). זוהי עלייה של ~9.8% בשנה, חלק ממגמת ההתייקרות במרכז (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן). ברמת גן יש שילוב של מגדלים חדשים לצד בנייני ישנים, ולכן הפער בין חדש לישן מורגש: דירת 4 חד' חדשה במגדל יוקרתי עשויה לעלות 3.8-4.0 מיליון ₪, בעוד דירה יד שנייה בבניין ותיק (ללא מעלית, למשל) יכולה להימכר באזור ~3 מיליון ₪. גם גבעתיים הסמוכה, על אף שהיא עיר קטנה יותר, נמצאת בטווח מחירים דומה לרמת גן – אולי אף מעט גבוהה יותר בשל מיעוט היצע. דירות 4 חדרים בגבעתיים מתקרבות ל-4 מיליון ₪ בממוצע (יש שכונות שבהן מחיר למ"ר מהגבוהים בארץ, ~37-40 אלף ₪ למ"ר) (כמה שווה דירה בגבעתיים? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata) (כמה שווה דירה בגבעתיים? מחירי דירות שנמכרו ועסקאות אחרונות | Yadata). פערי המחיר בין חדש לישן בגבעתיים ור"ג מגיעים לכ-15%-20%, במיוחד בגלל פרויקטי התחדשות עירונית שמוסיפים דירות חדשות ויקרות למחירון המקומי ( ת"א בראש, רמת השרון אחריה: שיאניות המחירים של דירות 4 חדרים – גלובס ). למרות זאת, גם בשוק היד שנייה בערים הללו המוכרים נתנו הנחות כדי להגיע לעסקה – כ-182 אלף ₪ הפחתה בממוצע ברמת גן, וכ-172 אלף ₪ בגבעתיים ממחיר מבוקש למחיר סגירה (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר).

• חולון ובת ים: שתי הערים הדרומיות יותר של גוש דן מציעות אלטרנטיבה מעט זולה מת"א ור"ג. בחולון מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים ברבעון 4/2024 היה כ-2.4 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן), לאחר עלייה שנתית של ~8% (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן). בבת ים הסמוכה (שלא דווח ספציפית באותו מקור, אך ידוע שהיא במגמת עלייה בזכות פיתוח הטיילת והרכבת הקלה), הערכות הן שמחירי 4 חדרים מתקרבים גם הם ל-2.5-2.6 מיליון ₪ בממוצע. דירות חדשות על קו החוף בבת ים יכולות לחצות את רף 3 מיליון ₪, אך בשכונות הפנימיות מחירי היד שנייה עדיין נעים סביב ~2 מיליון ₪ לדירת 4 חדרים ישנה. כלומר הפער בין מגדל חדש מול בניין ישן עשוי להגיע ל-20%-30%. בחולון, שבה היצע הקרקעות להתחדשות גדול, נכנסים לשוק פרויקטים חדשים – מה שמעלה את הממוצעים, אך גם שומר על מחירי היד השנייה תחרותיים. מוכרי יד שנייה בחולון התפשרו פחות מאשר בת"א; הפערים במחיר המבוקש לעומת המכירה היו מתונים יחסית (כ-5% בלבד) (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר), מה שמעיד שהביקוש המקומי יציב וההיצע לא גדול מדי.

• ערים נוספות בגוש דן: ראשון לציון (אמנם שייכת למחוז המרכז) נחשבת אף היא חלק מהמטרופולין – מחיר ממוצע כ-2.48 מיליון ₪ לדירת 4 חד׳ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן). הרצליה בצפון המטרופולין יקרה יותר – כ-3.72 מיליון ₪ בממוצע ל-4 חדרים (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן). פתח תקווה ובני ברק לא צוינו כאן במספרים, אך גם בהן דירות חדשות יקרות משמעותית מדירות ישנות; פ"ת למשל נהנית מפרויקטי מחיר למשתכן בעבר ולכן יש בה דירות חדשות במחיר יחסית נגיש. בני ברק היקרה (עקב ביקוש גבוה במגזר החרדי) פחות מתאפיינת בבנייה חדשה יוקרתית ולכן פערי חדש/ישן קטנים יותר. ככלל, דירות חדשות בגוש דן מתומחרות גבוה בכ-10%–30% מדירות יד שנייה דומות בשל יתרונות המפרט, אבל התחרות מאלצת קבלנים להציע הנחות ומבצעי מימון שמצמצמים את הפער עבור הרוכשים.

נחדד שכל הנתונים הללו הן ממוצעים ונתונים כלליים – בכל עיר ושכונה יש טווח רחב של מחירים. בתל אביב למשל, דירה בצפון הישן או במרכז העיר תהיה יקרה משמעותית מדירה בדרום-מזרח העיר. כך גם ברמת גן: מחיר דירה בשכונת מרכז העיר או במתחם הבורסה שונה ממחיר בקריית מנחם. לכן הפער בין דירה חדשה ליד שנייה תלוי במיקום הספציפי: יש מקומות שבהם דירות יד שנייה משופצות היטב נמכרות כמעט כמו דירות חדשות, ולעומת זאת מיזמי יוקרה חדשים עשויים להיות יקרים בעשרות אחוזים מדירות מיד שנייה סמוכות.

מי קונים? – רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים

בשנת 2025 רואים פעילות מגוונת של קהלי הקונים בשוק הנדל"ן בגוש דן:

• רוכשי דירה ראשונה (זוגות צעירים): קהל זה ניצב בפני אתגרים לא קלים – מחירים גבוהים וריבית משכנתאות שעלתה בשנתיים האחרונות. עם זאת, בשנת 2024-2025 נרשמה חזרה משמעותית שלהם לשוק. מבצעי מימון יצירתיים מצד קבלנים כוונו במיוחד לזוגות צעירים, כדי להקל על הכניסה לדירה חדשה: למשל תשלום מקדמה קטן עכשיו ודחיית יתר התשלום למסירת הדירה, או הלוואות גישור ללא ריבית (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר) (למכור דירה ב-2025: "מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר"). לפי הערכות בענף, בשנת 2025 מבצעי המימון ימשיכו להתמקד בזוגות צעירים (בנוסף למשפרי דיור ומשקיעים) ולהציע להם תנאים מותאמים אישית (למכור דירה ב-2025: "מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר"). צעירים רבים מחפשים ביטחון כלכלי בדמות דירה, במיוחד אחרי תקופה של אי-יציבות, ולכן למרות הקושי חלקם ממהרים לנצל מבצעים אלה כדי להגשים חלום דירה. הממשלה מצדה ממשיכה בתוכניות דיור מוזלות (כגון 'מחיר מטרה'), שתרמו לכך שכ-25% מעסקאות הדירות החדשות בסוף 2024 היו במסגרת מסובסדת – רובן ככולן מיועדות כמובן לרוכשי דירה ראשונה. כלומר, זוגות צעירים בהחלט בשוק, גם אם בזהירות, ומחפשים דירות בהישג יד (בפרברים הקרובים או בפרויקטים מוזלים).

• משפרי דיור: אלה שכבר יש בבעלותם דירה ומעוניינים לשדרג לבית גדול או למיקום טוב יותר – היו ונותרו כוח משמעותי בגוש דן. משפרי הדיור נוטים לנצל שוק עולה: ערך הדירה הקיימת שלהם עלה, מה שמסייע להם בהון העצמי לשדרוג. בשנת 2024 רבים ממשפרי הדיור זיהו הזדמנות, כאשר הקבלנים הציעו אפשרויות "טרייד-אין" – למשל להיכנס לדירת קבלן חדשה ולהשלים את המכירה של הדירה הישנה במקביל, או ליהנות מגשר מימוני עד למכירת הנכס הקודם. משפרי הדיור מהווים אחוז ניכר מהעסקאות בגוש דן, במיוחד בערי הלוויין של תל אביב (משפחה בתל אביב שעוברת לבית גדול ברמת גן, או משפחה מחולון לשכונה חדשה בראשון לציון וכד'). עבורם, ממ"ד ומעלית הם שדרוג חשוב, במיוחד לאחר אירועי הביטחון האחרונים – ולכן הם נוטים להימשך לפרויקטים חדשים או דירות שעברו תמ"א 38. באופן כללי, משפרי הדיור מושפעים גם מריבית המשכנתא (שכן לרוב ייקחו משכנתא נוספת), אבל בעלי נכס קיים נהנו מריבית קבועה נמוכה יותר ומינוף הנכס שלהם. נתוני יד2 הראו שבקטגוריות דירות מסוימות (למשל 4-5 חדרים יד שנייה) הייתה התפשרות במחיר של ~6% בממוצע (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר) – חלק מהמתפשרים היו משפרי דיור שרצו לזרז את המכירה כדי לעבור לנכס הבא. לסיכום, משפרי הדיור ממשיכים להיות קונים דומיננטיים בשוק, מניעים עסקאות רבות בגוש דן.

• משקיעים: פלח המשקיעים חווה רכבת הרים בשנים האחרונות. לאחר העלאת מס הרכישה ב-2021 והעלייה החדה בריביות, רבים מהמשקיעים יצאו מהשוק ב-2022 ותחילת 2023. אולם, במהלך 2024 מסתמן כי המשקיעים עושים קאמבק זהיר. לפי נתוני משרד האוצר, בחודש יולי 2024 כבר היו המשקיעים כ-16% מסך העסקאות – עלייה משמעותית לעומת שנה קודם (המשקיעים חוזרים לשוק הנדל"ן – האם העלאות מחיר דרמטיות בפתח? ). מספר הדירות שנרכשו להשקעה ביולי גדל ב-36% לעומת יולי הקודם (המשקיעים חוזרים לשוק הנדל"ן – האם העלאות מחיר דרמטיות בפתח? ), ובסך הכול מתחילת 2024 חלה עלייה בהיקף רכישות המשקיעים כמעט בכל האזורים (המשקיעים חוזרים לשוק הנדל"ן – האם העלאות מחיר דרמטיות בפתח? ). מה מחזיר אותם? ראשית, הירידות בבורסה ואי-הוודאות הכלכלית גרמו למשקיעים לחפש מקלט בטוח ויציב יותר – ודירה בישראל נתפסת כנכס יציב. שנית, מבצעי הקבלנים שהוזכרו משכו גם משקיעים: כחצי מהדירות שרכשו משקיעים ביולי 2024 היו דירות חדשות מקבלן (המשקיעים חוזרים לשוק הנדל"ן – האם העלאות מחיר דרמטיות בפתח? ), מה שמרמז שתנאי מימון נוחים (לשלם מעט עכשיו, השאר באכלוס) פיתו גם את מי שקונה להשכרה. תשואות השכירות בגוש דן אינן גבוהות מאוד (בת"א, תשואה שנתית ~2.3% בלבד, בר"ג ~2.6%), אך המשקיעים בונים על עליית הערך לטווח ארוך. בנוסף, חלק מהמשקיעים הם משפרי דיור ברמה אחרת – בעלי הון מהארץ ומחו"ל שרכשו נכסים כשהמחירים טיפסו מתוך חשש שיחמיצו הזדמנות. כעת, עם ציפיות שאולי הריבית תתחיל לרדת לקראת 2025, חלק מהמשקיעים מעדיפים להקדים ולרכוש נכס עוד לפני שהמימון נעשה זול יותר וכלל הציבור יחזור בהמוניו. ראוי להזכיר שגם תושבי חוץ החלו לשוב לשוק הנדל"ן המקומי, במיוחד בתל אביב וירושלים, לאחר תקופת הקורונה – מה שמוסיף למשקיעים המקומיים.

בשורה התחתונה, שלושת סוגי הרוכשים פעילים כיום בשוק גוש דן. זוגות צעירים מנסים לנצל הזדמנויות ולהתגבר על מחסום המשכנתא, משפרי הדיור מניעים עסקאות שרשרת מתוך רצון לשדרג דיור, והמשקיעים חוזרים אט-אט מתוך אמונה שהנדל"ן הישראלי ימשיך לעלות בטווח הארוך. כל קבוצה תורמת לדינמיקה של השוק: הראשונים והתחרות ביניהם מעלים ביקושים לדירות קטנות ובינוניות, המשפרים מריצים את שוק היד שנייה והחדשה במקביל, והמשקיעים משפיעים על פלחי שוק מסוימים (כמו דירות קטנות במרכז או פרויקטי יוקרה).

נתונים כמותיים – מחירים, עסקאות, היצע וביקוש

כדי לסבר את האוזן, נציג כמה מספרים עדכניים על שוק הנדל"ן בגוש דן ובישראל נכון ל-2024/תחילת 2025:

• מחירי דירות ממוצעים: לפי נתוני הלמ"ס, המחיר הממוצע הכלל-ארצי של דירה ברבעון האחרון של 2024 היה ~2.33 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן) (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן). כמובן שבגוש דן המחירים גבוהים יותר: דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב – 4.88 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן); ברמת גן – 3.38 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן); בהרצליה – ~3.72 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן); בגבעתיים ההערכה סביב 3.5 מיליון; בחולון – 2.4 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן); בראשון לציון – 2.48 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן); ובערים כמו בת ים, פתח תקווה, בני ברק – בטווח של 2.0–2.7 מיליון לדירת 4 חד'. תל אביב בולטת בפער גדול מעל כולן (יקרה בכ-30% מהבאה אחריה) ( ת"א בראש, רמת השרון אחריה: שיאניות המחירים של דירות 4 חדרים – גלובס ), ומשקפת את יוקר המחיה במרכז. עוד נתון מעניין: בתל אביב המחיר הממוצע לחדר (!) מגיע לכ-1.2 מיליון ₪ (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן), כלומר דירת 3 חדרים בת"א סביב 3.6 מיליון, 4 חדרים קרוב ל-5 מיליון.

• קצב עליית המחירים: שנת 2024 הסתיימה בעליית מחירי דיור של ~7.7% בישראל. בגוש דן והמרכז, הקצב השתנה לפי אזור: מחוז תל אביב +10.3% בשנה (גבוה מהממוצע), ואילו מחוז המרכז (שכולל ערי גוש דן שמחוץ לת"א) עלייה מתונה יותר של ~5%. זה אומר שבתוך גוש דן היו אזורים עם עליות דו-ספרתיות (ת"א, רמת גן ~+9.8% (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן), בת ים ועלייה משמעותית גם שם), ולעומתם אזורים עם יציבות יחסית. לדוגמה, בירושלים המחירים אף ירדו מעט בחלק מהקטגוריות עקב גידול בהיצע שם (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן) – תופעה שלא ממש קרתה בת"א. בסגמנט השכירויות: שכר הדירה הממוצע בארץ עלה ~5% ב-2024, כאשר במחוז תל אביב דמי השכירות הם הגבוהים ביותר (מעל 6,000 ₪ לחודש לדירה ממוצעת) (שכר הדירה בישראל: הערים שהכי התייקרו ב-2024 – ynet) (מחירי השכירות עלו ביותר מ-5% ב-2024 – באיזו עיר העלייה החדה ביותר?).

• כמות העסקאות והיצע/ביקוש: כפי שצוין, 2024 התאפיינה בהיקף שיא של עסקאות בשוק הדיור – כ-95 אלף עסקאות מכירה. מתוך אלה, כ-45% היו דירות חדשות והשאר יד שנייה, לעומת חלוקה היסטורית של ~35% חדשות ו-65% יד שנייה. הדבר מצביע על שינוי בהעדפות או פשוט על היצע מוגבר של פרויקטים חדשים שנמכרו. מבחינת היצע הדירות: כ-60 אלף דירות החלו להיבנות ב-2021-2022 מדי שנה, אך ב-2023 הייתה ירידה בהתחלות הבנייה עקב המצב הכלכלי והמלחמה. ישנו פער בין הביקוש ארוך-הטווח (גידול אוכלוסייה טבעי + נדידה למרכז) לבין ההיצע – מה שמחזיק את המחירים גבוה. דו"ח יד2 ציין "רמת ביקוש נמוכה ביחס להיצע הקיים באזור גוש דן ובמיוחד בתל אביב" בשנת 2024 – רמז לכך שהשוק בת"א היה קרוב לנקודת איזון שבה הקונים כבר לא רצים בכל מחיר. ואכן, בת"א ראינו זמן מכירה ארוך מהממוצע והנחות במחירי יד שנייה (שוק הדירות יד שנייה: המוכרים מתפשרים על המחיר). לעומת זאת, בערים סביב ת"א (למשל ראש העין, בת ים, נתניה) הביקושים נותרו גבוהים והכוח אצל המוכרים. בשוק השכירות התמונה הפוכה: מחסור בדירות להשכרה במרכז הביא לכך שהכוח אצל המשכירים בגוש דן (צעירים רבים מחפשים דירה, ההיצע מוגבל), חוץ מאשר בת"א עצמה שבה רבים לא יכלו לעמוד במחירי שיא והחלו לחפש אלטרנטיבות, מה שנתן כוח קל לשוכרים להתמקח.

• תשואה מול סיכון: בהקשר הכמותי, מעניין להביט בתשואות מהשכרה בגוש דן מול פריפריה. כפי שהראנו, תשואת השכירות שנתית בת"א ~2.3%, רמת גן ~2.6%, חולון ~2.7% וכו' – נמוכות למדי עקב המחירים הגבוהים. זאת לעומת ערי הפריפריה (באר שבע, עפולה, טבריה) עם תשואות ~3.5%. משקיעים שוקלים נתונים אלה, אך לרוב בוחרים במרכז מתוך ציפייה לעליית ערך הנכס יותר מאשר לתזרים שוטף גבוה.

לסיכום החלק המספרי: גוש דן הוא עדיין היקר ביותר בישראל עם פער ניכר מעל שאר האזורים. המחירים במגמת עלייה אך בקצב מתון יותר מאשר בשיאי הבועה (לדוגמה, 2019-2021 ראו עליות דו-ספרתיות כמעט כל שנה, לעומת ~5%-8% כעת). נפח העסקאות עלה מאוד ב-2024 – סימן לבריאות וחיוניות השוק, אך חלק מעלייה זו יוחס לגורמים זמניים (כמו מבצעי קבלנים והסתגלות לאחר מלחמה). היצע הדירות בגוש דן הוא אתגר: גם כשהביקוש מעט נרגע, הפתרון למשבר הדיור ארוך-הטווח דורש בנייה מסיבית, התחדשות עירונית ותשתיות – תחומים שבהם יש התקדמות, אך לא מספקת כדי להוריד מחירים באופן ניכר.

 נתונים כמותיים לשוק הנדל"ן

תחזיות מומחים להמשך 2025 – לאן הולכים המחירים?

השאלה הגדולה היא האם המחירים ימשיכו לעלות, יירדו, או יתייצבו במהלך 2025. בדיווחים וניתוחים עדכניים, מומחי נדל"ן וכלכלנים מציגים דעות מעורבות, עם נטייה לאופטימיות זהירה:

• מצד אחד, ישנם מומחים הסבורים ש-2025 תמשיך במגמת העלייה. 

• ייתכן שנראה עלייה משמעותית נוספת במחירים. גורמים תומכי עלייה: פער הביקוש-היצע המבני (חסר עשרות אלפי דירות בשנה בישראל), צפי לרגיעה ביטחונית וירידה הדרגתית בריבית לקראת סוף 2025. אכן, יש תחזיות שבנק ישראל יתחיל להפחית ריבית בשנה הקרובה אם האינפלציה תתמתן, מה שיכול להחזיר קונים רבים לשוק ולתדלק שוב את המחירים כלפי מעלה. גם חזרת המשקיעים ותושבי החוץ לשוק עשויה לתרום ללחצי ביקוש. בנוסף, עלויות הבנייה עלו (מדד תשומות הבנייה עלה ~6% בשנה האחרונה), מה שהופך פרויקטים חדשים ליקרים יותר – ועלויות אלו מגולגלות למחירי המכירה. כל אלה רומזים שקשה לראות ירידת מחירים חדה בקרוב, וסביר יותר שנמשיך לראות עליות קלות עד מתונות לאורך 2025.

• מצד שני, קיימת גישה זהירה יותר: כמה אנליסטים מגדירים את 2025 "שנת מבחן" לשוק הנדל"ן. אחרי הזינוק של 2024, ישנם סימנים שהשוק מתקרר מעט – בין היתר בשל "ההכבדה הכלכלית" הצפויה (תשלומי המלחמה, גירעון מדינה, ואולי גזירות כלכליות חדשות). המשכנתאות עדיין יקרות, מה שמגביל את יכולת הרוכשים ומצנן ביקושים טבעית. ראינו כבר בתחילת 2025 ירידה חודשית בעסקאות (ינואר החלש), מה שמעיד שקונים לא יסתערו בכל תנאי. אם בנק ישראל לא יוריד ריבית מהר, או חלילה יעלה עוד, הביקושים עלולים להיחלש. גם מצב המאקרו (חששות ממיתון עולמי אפשרי או אירועים גאופוליטיים) יכול להשפיע. בחלופות כאלו, התחזית היא להתמתנות ואפילו עצירה בעליות המחיר, ואולי באזורים מסוימים אף ירידה קלה. למשל, הראינו שכבר בירושלים הייתה יציבות/ירידה קלה ב-2024 בזכות גידול בהיצע (מחירי הדירות נחשפים: בתל אביב כבר תשלמו 1.2 מיליון שקלים לחדר – מרכז הנדל"ן) – כך שאם ייבנו מספיק או שהביקוש ידעך זמנית, המחירים יכולים להתייצב גם בגוש דן. תחזיות מאוזנות מדברות על כך שהמחירים "ידשדשו" בתקופה הקרובה – אולי ינועו ±2%–3% לכאן או לכאן – ולא בהכרח ימשיכו באותו קצב טיפוס.

• המגמה הסבירה שעליה מסכימים רבים: התייצבות או עלייה מתונה, ולא קריסה. אין כרגע אינדיקציות לבועה שעומדת להתפוצץ. יחס המשכנתא לתמ"ג בישראל עדיין סביר, הבנקים שמרניים, ואבטלה נמוכה – אלו גורמים מייצבים. אם תהיה ירידת מחירים, היא כנראה תהיה נקודתית ואזורים מסוימים (למשל בפרויקטים בהם יש היצע גדול בבת אחת). לעומת זאת, התסכול החברתי מיוקר הדיור מפעיל לחץ על הממשלה לנקוט צעדים (תוכניות דיור, שחרור קרקעות) – במידה ואלה יהיו משמעותיים, אולי נראה השפעה מרסנת על השוק בשנים הבאות, אך ב-2025 השפעה כזו כנראה תהיה מוגבלת. אחד הגורמים שעשויים למתן את השוק הוא שכבר כעת רמת המחירים בגוש דן כה גבוהה עד שחלק מהרוכשים "נשרו" לשוק – פשוט לא יכולים להרשות לעצמם, מה שמייצר תקרת זכוכית לעליות נוספות. כך, המחירים עשויים להתייצב זמנית עד שהשכר והחסכונות "ישיגו" אותם.

• סיבות לאופטימיות: בשורה התחתונה, הטון הכללי של התחזיות הוא אופטימי-זהיר. השוק הראה חסינות במצבים קשים, אז תחת תנאים רגועים יותר הוא צפוי להמשיך ולצמוח באופן בריא. מבצעי המימון אמנם צפויים להיות מעט שמרניים יותר מבעבר (פחות עסקאות במודל "10-90" מסוכן למשל (למכור דירה ב-2025: "מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר")), אך גמישות וחדשנות פיננסית תמשיך לאפשר עסקאות. יש הכרה גם מצד היזמים שעליהם להציע פתרונות מותאמים יותר כדי למכור (כמו הלוואות ללא ריבית, פריסת תשלומים לפי יכולת הקונה וכו') (למכור דירה ב-2025: "מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר") – מה שיכול להקל על רוכשים ולשמור על רמת העסקאות גבוהה. אם אכן הריבית תתחיל לרדת בהמשך 2025, הרבה זוגות צעירים שישבו על הגדר עשויים לחזור לחפש דירה, וגם המשקיעים יגבירו נוכחות – שני הגורמים שיכולים להאיץ שוב את עליות המחיר. אך גם ללא זאת, סביבת היצע מצומצם וביקוש טבעי גבוה (בפרט באזור גוש דן שנשאר מוקד משיכה עיקרי בישראל) תומכים בכך שהמחירים לפחות יישארו ברמתם הגבוהה ולא צפויה נפילה.

לסיכום התחזיות: התרחיש הנפוץ הוא התייצבות או עלייה מתונה במחירים בהמשך 2025. ייתכן שנראה תקופות קצרות של תיקון קל כלפי מטה בחלק מהאזורים, אבל במבט שנה קדימה – רוב הסיכויים שמחירי הדיור בגוש דן יהיו שווים או אף גבוהים מעט מהיום. ההסבר פשוט: יותר אנשים שרוצים לגור במרכז מאשר דירות זמינות, והמצב הזה לא משתנה בן לילה. כפי שהגדיר זאת אחד המומחים, "הדהירה בשוק הדיור" תיבחן השנה – האם תימשך או תיעצר – אך מרבית הסימנים מצביעים על כך שלא צפוי מהפך דרמטי. בשוק הנדל"ן נדרשת סבלנות, והמגמה ארוכת-הטווח עודנה כלפי מעלה, גם אם בקצב מתון יותר מבעבר.

סיכום

שוק הנדל"ן בגוש דן בשנת 2025 מציג תמונה מעורבת אך בסך הכל חיובית: לאחר עליות ומספר שיא של עסקאות ב-2024, השוק ממשיך קדימה עם ביקוש ער במיוחד לדירות חדשות. מחירי הדירות באזור גבוהים ביותר בארץ – מתל אביב היקרה דרך ערי המעגל השני כמו רמת גן וגבעתיים, ועד חולון ובת ים שבהן המחירים "נגישים" מעט יותר. הפערים בין דירות יד ראשונה ושנייה מורגשים, בעיקר בגלל דרישת הקונים לממ"ד ותנאי התשלום הגמישים שקבלנים מציעים. הקונים בשוק כוללים את כל הקהלים: זוגות צעירים שקונים דירה ראשונה בסיוע מבצעים, משפחות שמשדרגות דיור, וגם משקיעים שחוזרים לענף – כל אחד מסיבותיו. הנתונים מראים עלייה כמעט בכל פרמטר: מחירים, עסקאות, שכר דירה – אם כי בקצבים שונים וברמות שונות בין עיר לעיר. התחזיות להמשך 2025 אמנם חלוקות, אך רובן אינן צופות ירידת מחירים משמעותית, אלא דווקא המשך יציבות ואף עלייה קלה, בהנחה שהמצב הכלכלי והביטחוני יתייצב. גם האופטימיים וגם הזהירים מסכימים ששוק הנדל"ן של גוש דן נשען על יסודות ביקוש איתנים, ולכן כל עוד לא יתרחש שינוי קיצוני בהיצע (או במדיניות), המחירים יישארו גבוהים.

בשורה התחתונה, הקורא הממוצע יכול להסיק שגוש דן ממשיך להיות אזור מבוקש לדיור ב-2025, עם שוק תוסס ופעיל. 

מי שמתעניין בקנייה צריך לעקוב אחרי מגמות הריבית והמבצעים בשוק – ייתכן שנקודות בזמן של התמתנות בקצב המכירות עשויות להיות הזדמנות להתמקח על מחיר טוב יותר. מנגד, אם המגמות יימשכו, ערכי הנדל"ן במרכז עוד עלולים להפתיע כלפי מעלה. בכל תרחיש, מומלץ לקבל החלטות באופן מושכל, להשוות בין דירות חדשות ליד שנייה בהתאם לצרכים ולתקציב, ולזכור ששוק הנדל"ן נוטה להתאזן בטווח הארוך למרות התנודות הקצרות. גוש דן, הלב הכלכלי של ישראל, יוסיף כנראה להיות חם בשוק הדיור – וגם בשנת 2025 זו זירת נדל"ן תוססת ששווה לעקוב אחריה.

מקורות: דו"חות הלמ"ס ויד2, כלכליסט וגלובס, Ynet ונתוני עסקאות ומחירים עדכניים ופרשנות מומחים בקבוצת תום הרוש

9211*