פינוי בינוי מתקדם מהר יותר עם חברה מארגנת

התחדשות עירונית, בין אם באמצעות פינוי בינוי או תמ"א 38, נשענת על שיתוף פעולה בין הדיירים למען מטרה משותפת. איך משיגים שיתוף פעולה, כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי? איך גורמים לפרויקט לא להיתקע, ומה התמורה הצפויה? כל התשובות בכתבה שלפניכם

פינוי בינוי הוא ביטוי שהציבור הרחב משתמש בו עבור כל פעילות של התחדשות עירונית אשר כוללת הריסת מבנה ובנייה מחדש. אולם בשפה המקצועית המונח פינוי בינוי מתייחס אך ורק למתחמי פינוי בינוי של כמה בניינים בתאי שטח גדולים.
לפני שנסביר איך מקדמים פרוייקטים של התחדשות עירונית, בואו נעשה קודם סדר ונבין מה המשמעות של כל אחד מן הביטויים, וגם מה כולל התהליך של פינוי בינוי או תמ"א 38.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38 או התחדשות עירונית?

כל הפרויקטים שנהוג לכנותם "פינוי בינוי" אלו בעצם מהלכים שנועדו להגן על האזרחים מפני רעידות אדמה. כשאנחנו מתכללים את כל המהלכים של חידוש מבנים וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, אז המונח שנכון יותר להשתמש בו הוא "התחדשות עירונית".

את ההתחדשות העירונית ניתן לעשות בשני מסלולים – מסלול של תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה) או מסלול של פינוי בינוי.

מהי תמ"א 38?

עד שנת 1980 לא היה בישראל תקן בנייה שמחייב חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, ולכן הנחת העבודה היא שכל המבנים שנבנו לפני 1980 אינם מוגנים מפני רעידת אדמה. בעיקרון האחריות לחזק את המבנים חלה על הדיירים, אך כדי לתמרץ את הדיירים לעשות זאת תכנית תמ"א 38 מאשרת לבעלי דירות בבניינים שנבנו לפני 1980 לקבל זכויות בנייה לדירות נוספות, וכך לקבל תמריץ כלכלי.

ישנם שני מסלולים של תמ"א 38.

• מסלול של "עיבוי וחיזוק" מבנה מפני רעידת אדמה, הנקרא גם תמ"א 38/1 – שמשמעותו לקחת את המבנה הקיים, להוסיף לו חיזוקים, ובנוסף להוסיף לדיירים הקיימים מרפסת, וכן להוסיף שתי קומות נוספות, לפעמים גם מחסנים. יש חברות שיודעות להוסיף מתחת לבניין גם חניון תת-קרקעי. במסלול זה לא הורסים את הבניין, ולעיתים הדיירים אף ממשיכים להתגורר בבניין בזמן הבנייה.
  הרבה טועים לחשוב שזה ההבדל היחיד בין תמ"א 38 ובין פינוי בינוי.
• המסלול השני נקרא תמ"א 38/2 והוא למעשה מסלול של הריסת בניין ובנייה מחדש, שבטעות רבים קוראים לו פינוי בינוי. למעשה זהו מסלול של התחדשות עירונית שבמסגרתו תכנית בניין העיר (התב"ע) נותרת ללא שינוי. במקרה זה אנחנו לוקחים מבנה שנבנה לפני 1980 (או לפעמים שני מבנים), הורסים אותו ובונים מחדש על פי התקן שמגן מפני רעידות אדמה. במסלול זה נותנים לדיירים דירה חדשה וגדולה יותר, הכוללת ממ"ד, מרפסת וחנייה תת-קרקעית.

וישנה גם התחדשות עירונית במתחם גדול יותר, שנקראת פינוי בינוי.
במסגרת של פינוי בינוי אנחנו בעצם לוקחים שטח גדול יותר של כמה בניינים ומחדשים את כולו, כאשר חלק מהשטח הופך להיות שטח ציבורי. בשביל לעשות את השינוי הזה צריך לשנות את התב"ע – תכנית בניין עיר.  בדרך כלל מה שקורה במצב כזה הוא שאנחנו לוקחים כמות גדולה של בניינים שבכל אחד מהם יש בדרך כלל מעט דירות, ובונים כמות קטנה יותר של בניינים גבוהים, שכמות הדירות בהן היא לפחות פי 2 מן הכמות המקורית (ובדרך כלל יותר מאשר פי 2).

לדוגמה, במתחם פינוי בינוי אפשר לקחת 40 דירות שהיו ב-10 בניינים קטנים, להרוס אותם, ולבנות במקומם שני מגדלים עם 50 דירות ויותר בכל אחד מהם. בזכות העובדה שבנינו לגובה הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר, חדשה יותר ומוגנת יותר מפני רעידת אדמה, ועדיין נשאר שטח פנוי. מהשטח הזה מפרישים לעירייה שטחים ציבוריים, שהעירייה יכולה להשתמש בהם לטובת הציבור. כיוון שהשטח היה מוגדר קודם לכן כשטח 'פרטי' ורוצים להגדיר את חלקו כשטח ציבורי – לפני שיוצאים לפרויקט פינוי בינוי כזה צריכים קודם לעשות שינוי בתב"ע.

למרות מורכבות התהליך, הקונספט של התחדשות עירונית הוא מאד פשוט – הדיירים הופכים להיות שותפים של היזם. במקום שהדיירים ישלמו מכיסם על ההריסה והבנייה, היזם הוא זה ששם את כל הכסף על הפרויקט, ובסוף התהליך נותן לדייר דירה חדשה, גדולה יותר ובטוחה יותר. מכירת הדירות העודפות שהיזם בונה אמורות לכסות על ההשקעה וגם לתת לו איזשהו רווח. (על הרווח והתמורות בהמשך הכתבה).  גודלו של מתחם ההתחדשות העירונית הוא שמבדיל בין פרויקט של תמ"א 38 ובין פינוי בינוי.

פרוייקט פינוי בינוי או תמ"א 38 – מה עדיף?

רוצים להתניע פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 באזור שלכם?
כדאי לדעת כי יש תנאים ברורים של זכאות להשתתפות בהתחדשות עירונית. קודם כל, זה חייב להיות בניין שקיבל היתר בנייה לפני 1980 ולא עומד בתקן של הגנת מבנים מפני רעידות אדמה. יחד עם זאת, יכול להיות שיהיה בתוך מתחם שבו העירייה רוצה לקדם פרויקט פינוי בינוי גם בניין אחד שקיבל היתר בניה אחרי 1980, אם הבניינים שסביבו הם ישנים יותר.

מנקודת מבט של הדיירים, תמ"א 38/1 הוא פרויקט מורכב יותר, כי ברוב הפרויקטים הללו הדיירים נשארים לגור בבניין בזמן הבנייה, והמשמעות של זה היא לגור בתוך אתר בנייה לפרק זמן לא מבוטל וזה מאד לא נוח. יחד עם זאת, לפעמים זו הדרך היחידה לחזק את המבנה.  עירייה יכולה להגיד על פי תכנית המתאר שהאזור מיועד לשימור, ואז לא יהיה בו פרויקט פינוי בינוי משום סוג, אלא רק תמ"א 38/1. למשל, רחוב יהודה הימית ביפו מוגדר כאזור של תמ"א 38/1. אלו מבנים בסגנון מיוחד והעירייה מעדיפה לשמור על המראה שלהם. לא לשנות אותם במידה קיצונית, אלא רק לחזק ולהרים שתי קומות למעלה.

העיריות גם יכולות להגדיר כי באזורים מסוימים לא יהיה בכלל פרויקט פינוי בינוי, או שהן מסכימות לאשר פרויקט פינוי בינוי רק בתנאים מסוימים. לדוגמה, עיריית גבעתיים קבעה שבאוזר מסוים היא מאשרת פרויקט פינוי בינוי רק מעל 4 דונם. ואז דיירים בבניין מסוים יכולים לדעת מראש שבשטח הקיים העירייה לא תאשר תכנית של פינוי בינוי, ועדיף לנסות לצאת לתמ"א 38

לעומת זאת, יש עיריות או אזורים בתוך ערים מסוימות שבהם יש יותר גמישות – ואז היזם יכול להחליט מה יותר כדאי לו לעשות, האם זה תמ"א 1 או 2, או בכלל פינוי-בינוי. הדיירים צריכים להבין שבכל פרויקט פינוי בינוי או פרויקט תמ"א הם בעצם השותפים של היזם, ולכן הם צריכים להיות שותפים להחלטה. להבין לא רק מה כדאי ליזם, אלא גם מה עדיף עבורם.

לדוגמה, אם מחליטים על תמ"א 38/1 הדיירים יכולים להסכים לפרויקט כזה רק אם היזם יכול להוציא אותם ולשכן אותם במקום אחר בזמן העבודות. אם היזם לא יכול להוציא את הדיירים בזמן העבודות הם יכולים להתנגד, והפרויקט לא יצא לדרך. הם ימשיכו לגור במבנה שאינו מוגן. דיירים גם יכולים להחליט למכור את הדירה לפני שמתחילות העבודות – הם יכולים למכור למשקיע או אפילו ליזם המבצע.

כאשר פרויקט פינוי בינוי אינו בא בחשבון בגלל תנאים של העירייה או כאשר רוצים לקצר את הדרך לדירה חדשה – הדיירים בדרך כלל יעדיפו לצאת לתמ"א 38/2. כך הם מקבלים דירה חדשה עם חדר נוסף, מרפסת וחניון תת קרקעי, בפרק זמן  קצר יותר מאשר בסיטואציה של פרויקט פינוי בינוי.

פרויקט פינוי בינוי ייקח בדרך כלל 4-5 שנים יותר מאשר תמ"א 38/2 , והפער בזמנים נובע בעיקר משלב התכנון והאישר, בגלל הצורך לשנות את התב"ע.  אבל גם התוצאה תהייה שונה: במקרה שעושים פינוי בינוי הדיירים יקבלו לא רק דירה חדשה יותר, אלא חידוש של כל סביבת המגורים. התחושה היא של מגורים בשכונה חדשה לגמרי.

מי יכול להתניע פרויקט פינוי בינוי?

הדיירים הם הגורם היחיד שיכול לגרום לכל פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 לצאת לדרך. אם הדיירים לא מסכימים – זה לא יקרה.

הבעיה היא שהרבה בעלי דירות כלל לא יודעים שהאחריות לחיזוק המבנה מוטלת עליהם, הם לרוב לא יודעים מתי נבנה המבנה שלהם ובאיזה תקן והם לא יודעים איך להניע את התהליך. בעיקר, הדבר המורכב ביותר – הם לא יודעים איך לרתום את שאר הדיירים כדי להשיג את הרוב הדרוש בשביל לצאת לדרך. לכן אם יש דיירים שרוצים להתניע פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 באזור שלהם, הם צריכים להכיר היטב את התהליך, וכדאי גם להיעזר בחברה מארגנת.

כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי?

כדי לענות על השאלה כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי צריך להבין מה קורה בתהליך ולקחת בחשבון שכל אחד מן השלבים עלול להתארך.

תהליך ממוצע של פרויקט פינוי בינוי כולל כ-5 שנים של התארגנות, 4-5 שנים של שינוי התב"ע וקבלת היתר, ועוד 3-4 שנים של הריסה ובנייה מחודשת. סך הכל כ-13 שנים.

יש כאלה ששואלים כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי אבל בעצם מתכוונים לשאול כמה זמן לוקח תהליך של תמ"א 38?

במקרה כזה אנחנו מדברים על כ-5 שנים של התארגנות וקבלת היתר, ועוד כ- 3 שנים של פינוי, הריסה ובנייה. בסך הכל תהליך של כ-8 שנים, אם הוא מתנהל ללא עיכובים.

הבעיה היא שכמעט תמיד יש עיכובים בדרך.
בשלב ההתארגנות יכולים חלק מהדיירים לא לחתום ולתקוע את התהליך. לאחר שמשיגים את הרוב הנדרש לפעמים רק הליכים משפטיים נגד הדיירים הסרבנים מאפשרים לפרויקט להמשיך.
גם שלב קבלת ההיתר או שלב אישור התב"ע (תכנית-בניין-עיר) יכול להתעכב – ישנן עיריות שבהן יש סחבת והאישורים נתקעים בוועדות השונות במשך שנים ארוכות.
כמובן שגם שלב הבנייה יכול להתעכב מסיבות מגוונות. לכן, כאשר שואלים כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי צריך לזכור שהתשובה אינה חד משמעית.

 

תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38

תהליך פינוי בינוי מתחילתו ועד סופו יכול להגיע ל-13 שנים ויותר, כאשר תהליך תמ"א 38 שמתנהל כסדרו יכול להסתיים ב-8 שנים. בשני המקרים, מדובר בפרק זמן לא מבוטל, שיכול להיתקע ולהתארך בכל אחד משלבי התהליך. על מנת לקצר את התהליך ככל האפשר – צריך להבין כל שלב בתהליך. כאשר נעזרים בחברה מארגנת – אפשר להקטין מאד את הסיכוי לתקוע את התהליך.

מהם השלבים של תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 ?

השלב הראשון של תהליך פינוי בינוי או תמ"א הוא למנות נציגות של הדיירים שמורכבת לפחות מ-2 אנשים. זהו תפקיד התנדבותי, שמטרתו רק לקדם את המהלך עבור הדיירים. לצורך מינוי הנציגות באופן רשמי צריך רוב של 51% מן הדיירים, ועדיין לא צריך עורך דין.

תפקיד הנציגות בשלב הראשון:

• לברר בעירייה אם הבניין מתאים לאחד ממסלולי ההתחדשות העירונית, ואם כן, אז האם מתאים לאחד ממסלולי התמ"א או למסלול פינוי בינוי
• לדבר עם הבניינים הסמוכים. יכול להיות שבהמשך יתברר שתיכנסו לתוך תהליך פינוי בינוי ביחד.
• לאתר משרד עורכי דין שייצג את הדיירים.

השלב השני של תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 – מינוי עורך דין וקביעת שכר הטרחה שלו.

בפועל היזם הוא זה שישלם את שכר הטרחה של העורך דין, אך עורך הדין אמור לסייע בבחירת היזם. על מנת למנוע מצב של ניגוד אינטרסים, שעורך הדין בוחר את היזם שמשלם לו יותר שכר טרחה, חשוב לקבוע מראש את שכר הטרחה של עורך הדין.

השלב השלישי של תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 – מינוי שמאי ומפקח.
השמאי אחראי להעריך את שווי הנכס, כדי להעריך את דירות התמורה בעתיד. המפקח מלווה בפן הטכני ואחראי על עמידה בזמנים. המפקח הוא נציג הדיירים, אבל מקבל את שכרו מהיזם.

השלב הרביעי של תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 – יוצאים למכרז יזמים מטעם כל הבניינים הכלולים בפרויקט ובחירת היזם.

מכרז היזמים היא חוברת שהדיירים (באמצעות הנציגות) עובדים עליה ביחד עם עורך הדין והמפקח, ובה כתובות כל הדרישות מהיזם ונקבע מי יכול לגשת למכרז. לדוגמה: אפשר להחליט שאנו רוצים שייגשו למכרז רק חברות ציבוריות, או רק חברות שלא הוגשו נגדם תביעות. אם מדובר בתמ"א 38/1 אפשר לדרוש רק חברה שיכולה להוציא את הדיירים מהבניין בזמן העבודות ולשלם להם שכירות.
בחוברת הזו יכולים להופיע גם סעיפים בנוגע לשותפויות ורווחיות. לדוגמה: ניתן להחליט שעל רווחים מעל 18% היזם יתחלק ברווח עם הדיירים.

השלב החמישי של תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 – ניהול משא ומתן להשגת הסכם מחייב מול היזם והשגת חתימות של הרוב הנדרש.

מהו הרוב הנדרש עבור תהליך פינוי בינוי?

• בפרויקט תמ"א 38/1 הרוב הנדרש הוא 66%
• בפרויקט תמ"א 38/2 שבו הורסים ובונים מחדש את הבניין, הרוב הנדרש הוא 80% מהדיירים.
• בפרויקט פינוי בינוי הכולל מספר בניינים – הרוב הנדרש כיום הוא 80% מכלל בעלי הדירות במתחם, ולפחות 66% מכל בניין.
  באוקטובר 2021 אושרה בוועדת הכספים הצעת החוק להורדת הרוב הנדרש ל-66% בפרויקט פינוי בינוי, או 51% במקרים שבהם מדובר בבניינים מסוכנים. חייבים לבדוק איפה זה עומד ולתקן את זה כאשר החוק יאושר בקריאה שנייה ושלישית.

השגת חתימות מהרוב הנדרש של הדיירים, ולאחר מכן השגת חתימתם של 100% מבעלי הדירות, היא לב התהליך של התחדשות עירונית. מדובר בתהליך שהוא בעיקרו חברתי ואנושי, וההצלחה טמונה בהבנת ההתנגדות של הדיירים הסרבנים ומציאת פתרונות חלופיים.
היזם חותם מול כל דייר באופן אישי, אך מפתחות התמורה צריכים להיות דומים עבור כל הדיירים. דייר מסוים יכול לסרב כיוון שברצונו לקבל תמורה גבוהה יותר, ואז התנגדותו נחשבת 'לא מוצדקת'.

לאחר שמחתימים את הרוב הנדרש של הדיירים על ההסכם, ניתן לתבוע דיירים סרבנים בבית המשפט ולברר את סיבת ההתנגדות שלהם.
דייר שמסרב מסיבה לא מוצדקת ובכך מעכב תהליך פינוי בינוי למעשה מסכן את הדיירים, גורם להם לגור במבנה לא מוגן וגם פוגע בהם כלכלית. לכן בית המשפט יכול לחייב את הדייר לפצות את הדיירים האחרים, או לחתום.

השלב החמישי של תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 – תכנון ורישוי.  היזם מתחיל לתכנן את הפרויקט ולקדם את הרישוי מול העירייה. הוא יכול להתחיל לקדם את הפרויקט מול העירייה לאחר השגת 51% מהחדרים.

זה השלב שבו תהליך פינוי בינוי מתפצל ומתארך יותר מהתהליך של תמ"א 38.
לצורך קבלת אישור לפרויקט פינוי בינוי העירייה צריכה לאשר קודם את שינוי התב"ע (תכנית בניין עיר). זוהי תכנית מפורטת שבמסגרתה העירייה יוצרת תכנית מפורטת חדשה עבור תא שטח מסוים, ואז צריכים לאשר אותה בוועדות השונות בעירייה. בדרך כלל נדרשות לכך כ-4 שנים.

גם תהליך התכנון של פרוייקט תמ"א 38 לוקח זמן – לאחר שהיזם מגיש את התוכניות לעירייה הוא בדרך כלל מקבל ממהנדס העיר הערות ובקשות לשינויים, ואז צריך להגיש תוכניות חדשות בהתאם לשינויים.

השלב השישי של תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 – שלב קבלת היתר בנייה.
זהו ציון דרך חשוב בתהליך – העירייה מעניקה ליזם אישור לבנות, והפרויקט יכול לצאת לדרך הלכה למעשה.
רק לאחר קבלת היתר הבנייה הדיירים מקבלים הוראה להתפנות.

השלב השביעי של תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה.

אכלוס הפרויקט הוא השלב האחרון והסופי של תמ"א 38 או תהליך פינוי בינוי.

איך מעריכים לפני פרוייקט פינוי בינוי תמורה עתידית?

רוצים לדעת לפני שנכנסים לפרויקט פינוי בינוי תמורה שאפשר לצפות לה? אנחנו יודעים שבכל מקרה תהייה השבחה של הנכס, אולם איך נוכל להעריך מה תהייה מידת ההשבחה? הדרך שלנו להעריך מה יהיה ערך הנכס לאחר ההתחדשות העירונית היא להסתכל על דירות חדשות שנמכרו בסמוך לדירה שלך, שדומות לדירה שצפויה להיות לך בעתיד – כלומר, עם חדר אחד נוסף, ולבדוק כמה היא עולה. במקרה של של פינוי בינוי תמורה בעד הדירה תהייה אף גבוהה יותר כיוון שהערך של האזור עצמו צפוי לעלות.

לדוגמה: היום במרכז העיר בת ים עלות של מ"ר לדירה ישנה הוא 10,000 ₪ בבניין מסוים. ממש ליד, בבניין חדש 'על הניר', שעדיין לא עלה על הקרקע, דירה נמכרה בערך של 22,000 ₪ למטר רבוע. העלות צפויה לקפוץ עוד לאחר שהבניין יהיה גמור, וזה עוד לפני שמחשבים את הגידול בשטח הדירה. לצורך הדוגמה, לקחנו דירת 50 מ"ר, שלאחר תמ"א 38 יהיו בה 62 מ"ר. חיפשנו דירה חדשה באותה רמה ובאותו גודל וראינו בכמה היא נמכרה. כך אפשר להעריך עבור פינוי בינוי תמורה עתידית.

כדאי לצרף צילומי מסך של הדוגמה, או להתאים את הדוגמה לצילומי מסך קיימים

כדאי להדגיש שבלתי אפשרי לחשב עבור פרויקט פינוי בינוי תמרה מדויקת שנקבל בעתיד, גם אם נחשב את עליית הערך הצפויה בשנים האלה, אבל אפשר להגיד בוודאות כי ערך הדירה צפוי לעלות באופן משמעותי.

פינוי בינוי תמורה עבור משקיע –

מתי הזמן הטוב ביותר להשקיע בדירה שצפויה לעבור פינוי בינוי?

מנקודת מבט של משקיע שרוצה להשיג את עליית הערך הגבוהה ביותר בעקבות פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38, הכי משתלם לקנות באזור שלגביו העירייה הכריזה שהיא מקדמת תכנית, אבל התכנית טרם התחילה, או שאין עדיין התארגנות דיירים. החיסרון: בשלב זה יש חוסר ודאות בנוגע למשך הזמן הצפוי לפרויקט אך מחיר הדירות הוא עדיין המחיר המקורי.

השלב הבא הכדאי לרכישה עבור משקיע, הוא השלב שבו כבר יש הסכם חתום על חברה יזמית איכותית, אבל התהליך עדיין בשלב מוקדם. בשלב זה בעל הנכס כבר יתמחר את הנכס במחיר מעט גבוה יותר מהמחיר המקורי. ככל שיש התקדמות בפרויקט יבקש כל מי שמוכר דירה המיועדת לתמ"א 38 או פינוי בינוי תמורה גבוהה יותר, שכן עליית הערך הצפויה כבר תגולם במחיר.

מדריך פינוי בינוי – איך חברה מארגנת מקצרת את הדרך להתחדשות עירונית?

ישנם בעלי דירות שמחפשים באינטרנט מדריך פינוי בינוי וסבורים שיש בכך די כדי להבין איך לקדם פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38.  מה שהם לא יודעים הוא שהתקשרות עם חברה מארגנת כמו REBIUILD תחסוך להם הרבה זמן ואנרגיה ולא תעלה להם כסף. התשלום לחברה המארגנת מגיע בעיקר מהתקציב של היזם שמיועד להתארגנות דיירים. ההתקשרות עם חברה מארגנת מפחיתה את הסכנה להיתקע באמצע פרויקט.

כאשר דיירים מתקשרים עם חברה מארגנת כמו REBUILD החברה מסייעת להם בשתי רמות: ברמה הטכנית של הנעת התהליך, וברמה האנושית של רתימת הדיירים.

עזרה בהנעת התהליך החברה מלווה את נציגות הדיירים בתהליך ההתקשרות עם עורך הדין, השמאי והמפקח.
REBUILD עוזרת להניע את תהליך המכרז ומייעצת בנוגע לתנאים שכדאי להכניס למכרז.
החברה מסייעת לדיירים להבין איך להתקדם, עם מי אפשר וכדאי להתקדם, מבהירה להם מה הזכויות שלהם, ומה העלויות הכרוכות בכל שלב. מידע שהוא הרבה מעבר לכל מדריך פינוי בינוי.

מדריך פינוי בינוי לשיתוף פעולה בין  הדיירים

ליבת הפרויקט של התחדשות עירונית היא התארגנות הדיירים.
כאשר הדיירים מאורגנים היטב ופועלים להשגת המטרה תוך שיתוף פעולה – הפרויקט מתקדם בצורה טובה. כאשר הפרויקט נתקע בגלל התנגדות דיירים, הדבר מעיד על כך שלא נעשתה עבודה טובה ברמה החברתית. גם כאן לא מספיק להיעזר ב מדריך פינוי בינוי, ויש צורך באנשי מקצוע שיודעים איך לרתום את הדיירים למען המטרה המשותפת.

מדריך פינוי בינוי טיפ 1: בשלב התנעת הפרויקט לא מדברים בכלל על תמורות.
אם אתם דיירים שרוצים לחדש את הבניין ויודעים שהוא קיבל היתר בניה לפני שנת 1980, אז הדבר הראשון לעשות זה לאגד את הדיירים ולומר משהו כזה: "יש לנו אופציה להשתלב בהתחדשות עירונית, להגן על הבית שלנו מפני רעידת אדמה ולהעלות את הערך שלו. אנחנו צריכים בשלב הראשון לבדוק אם זה אפשרי, בין אם זה יהיה במתחם פינוי בינוי או שזה יהיה במסגרת תמ"א 38. יכול להיות שלא נשיג את מה שנרצה, או שזה ייקח זמן, אבל בואו רק נתחיל לבדוק ונמנה נציגות". ואז לבדוק מי בעד ומי נגד.

מדריך פינוי בינוי טיפ 2 – למנות נציגות דיירים של 2-3 אנשים ולא יותר.
בדרך כלל כאשר יש יותר מדי אנשים וריבוי דעות, הדבר מאט את ההתקדמות, וכל אחד מושך לכיוון אחר. כדי להתקדם מהר הנציגים צריכים לדעת מה הדרך, ולא להתבלבל בסדר הפעולות.

REBUILD כחברה מארגנת מדריכה את נציגות הדיירים ומתווה את הדרך. כל ההחלטות מתקבלות אך ורק על ידי הדיירים, אבל אנחנו דואגים שהם יבינו כל הזמן מה הם עושים ומדוע.

מדריך פינוי בינוי טיפ 3: כאשר כבר יש יזם ומנסים להחתים את הרוב הנדרש, צריך לזהות את סיבת ההתנגדות של הדיירים. כדי להבין אותם צריך פשוט להקשיב להם.
אלו בעיקר הסיבות להתנגדויות:

• יהיו דיירים שיתנגדו בגלל התמורה. התמורה בחוזה מחושבת לפי היתר הבנייה שניתן לדירה המקורית, ולא מתחשבת בחריגות בנייה שבוצעו במרוצת השנים ללא היתר.
• ישנם דיירים שיתנגדו מסיבה מנטלית. חלקם רואים בדירה נכס שמעניק להם ביטחון, ואינם סומכים על ההסכמים והביטחונות, חלקם פוחדים שהפרויקט ייתקע, וחלקם מבוגרים שלא מעוניינים שיזיזו אותם מהמקום המוכר להם.
• ישנם דיירים שמתנגדים מסיבה חברתית וקהילתית – הם חיים שנים רבות בבניין ואוהבים את המרקם החברתי בבניין הקטן עם השכנים המוכרים, ולא מעוניינים לעבור לגור במגדל עם 30 קומות או עם שכנים שהם לא מכירים. זה לא מתאים להם.
• יהיו דיירים שיתנגדו מסיבות טכניות שונות – וצריך להבין מדוע. אם סיבת ההתנגדות היא שהתהליך לא בוצע לפי החוק, ההתנגדות שלהם נחשבת "מוצדקת". חייבים לנהל את התהליך בצור תקינה.

לנו בחברת REBUILD יש את הכלים להקשיב לדיירים, לזהות את ההתנגדות האמיתית שלהם, לדאוג שהתהליך כולו יהיה תקין ולמצוא את הפתרון המתאים לכל סיטואציה, כדי להשיג עבור כלל הדיירים את מה שהם רוצים.

מדריך פינוי בינוי טיפ 4: מציאת פתרונות יצירתיים המתאימים להתנגדות ספציפית של כל דייר.

פתרונות לדוגמה:
* לקשישים ניתן להציע מיידית דירה חדשה בפרויקט אחר, או תמורה כספית מיידית לצורך רכישת דירה או מעבר לדיור מוגן.
* יש אנשים שבטוחים שאם יקשיחו עמדות הם יוכלו לקבל יותר מהיזם, אבל הם לא יודעים שזה לא חוקי. אנחנו עוזרים לכל אחד להבין מה הוא יכול לקבל במסגרת החוק ומה פשוט בלתי אפשרי.
* בעל דירה שמשכיר אותה ואין לו כוח להיכנס לפרויקט כזה – אפשר להציע לו לקבל דירה חדשה יותר בפרויקט אחר שכבר עומד.
* דיירים שאומרים 'אנחנו חיים לבד, אין לנו צורך בדירה גדולה יותר" – אפשר להציע להם לקבל דירה קטנה יותר + סכום כסף, או שתי דירות קטנות.
* בעל דירה שהוא משקיע וההתנגדות שלו נובעת מכך שהוא רוצה שיהיה לו נכס זמין – אפשר להציע ליזם לקנות ממנו את הדירה, כך שהמשקיע יוכל לרכוש דירה ששווה יותר.

גם אם הדיירים רוצים לקדם את התהליך הזה בעצמם, אין בידיהם את כל הידע לגבי הפתרונות האפשריים, וגם אם קראו את מדריך פינוי בינוי אין להם את הכלים לבצע את זה.

מדריך פינוי בינוי טיפ 5 – מתי נכנסת לתמונה חברה מארגנת?

כאשר אנחנו ב REBIOLD מגיעים לדבר עם הדיירים, אנחנו לא באים לבזבז להם את הזמן.
אנחנו מגיעים רק כאשר אנחנו כבר יודעים שבאמת יש כדאיות כלכלית לפרויקט ושבאמת ייצא מזה משהו. אנחנו יכולים להיכנס לתמונה כבר בשלב הראשון, עוד לפני שנבחרת נציגות הדיירים, ומסבירים לכל הדיירים מה צפוי לקרות, בדרך שמראש מסירה חלק מן ההתנגדויות הצפויות. ובהמשך אנחנו מלווים את הדיירים בכל החלטה ועונים על כל שאלה והתלבטות. אנחנו ממש מניעים את התהליך מהשלב הראשון ויודעים איך לגרום לכך שהוא לא ייתקע.

רוצים לשמוע איך אנחנו יכולים לעזור לכם לקדם בבניין שלכם תמ"א 38 או פינוי בינוי?